Bankimia

Si buscamos un tema estrella en el mundo de las hipotecas, el porcentaje de tasación que financian los bancos y cajas de ahorro es el candidato perfecto. Hace apenas unos años entidades como DB Credit financiaban hasta un 120% del valor de tasación de la vivienda (fue absorbida en el 2009 por Deutsche Bank S.A.E.).

Actualmente es muy complicado encontrar entidades de crédito que concedan el 100% del valor de tasación; lo más habitual es que nos digan que sólo dan hipotecas al 80% de tasación, e incluso en muchos casos toman el menor valor entre tasación y precio de compra-venta.

¿Por qué conceden hipotecas al 80% de tasación?

Podríamos dividir en tres bloques los motivos que tienen los bancos para conceder menos del 80% de tasación:

1. Mayor riesgo de impago de las hipotecas 100% más gastos.
2. Los préstamos hipotecarios están garantizados por el valor de tasación del inmueble.
3. Poder titulizar los préstamos hipotecarios (vender las hipotecas en cartera para adquirir liquidez).

El bien inmueble hipotecado es la garantía que tiene la entidad de que si el titular no paga el préstamo hipotecario, se quedará con un bien que tiene un determinado precio de mercado (el valor de tasación). Este es el pilar teórico que sostiene todo el entramado hipotecario.

A diferencia de otros países como EE.UU., la vivienda es una garantía más, ya que el deudor hipotecario responde también con el resto de patrimonio personal presente y futuro. No olvidar que si llegan a subastarnos la casa y se la adjudica la entidad financiera, a efectos de quitarnos deuda sólo se toma el 50% del valor de tasación (lo que debamos por encima del 50% se lo tendremos que pagar igualmente).

Riesgo de impago por encima del 80%

Estadísticamente las entidades de crediticias estiman que hay un porcentaje más elevado de impagos en las hipotecas concedidas por encima del 80% de tasación.

La culpa no la tiene la tasación, evidentemente; hay más préstamos impagados porque el perfil económico de quién solicita una hipoteca 100% más gastos suele ser peor que el que necesita una cantidad menor de financiación. Pero aquí pondría yo un depende.

El depende se basa en si ha aportado ahorros u otras garantías hipotecarias o no. Hay entidades que conceden el 80% de tasación y permiten, si la tasación es muy alta, financiar un 100% del valor de compra-venta más los gastos. En este caso, bajo el supuesto manto protector de la tasación, se esconde un riesgo de impago idéntico al 100% de tasación clásico.

La casa garantiza la deuda

Repito, en España el titular de una hipoteca responde con todo su patrimonio presente y futuro. La garantía hipotecada es la forma más rápida que tiene el banco de cobrarse la deuda, pero tiene muchas más si no basta.

Si nos prestan una hipoteca por un valor inferior al 80% de tasación, el banco se asegura poder cobrar ejecutando la hipoteca y subastando el inmueble. A mayor porcentaje de tasación prestado, menos margen para el recobro tiene la entidad.

Además la nueva normativa del Banco de España obliga a mayores provisiones a la banca si tiene préstamos dudosos con una cobertura superior al 80%.

Una leyenda urbana “es ilegal conceder más del 80% del valor de tasación”

Cada vez se oye menos, pero hace no demasiados años muchos directores de banco, al solicitarles hipotecas por encima del 80% de tasación argumentaban que su entidad no concedía este tipo de hipotecas al ser “ilegal”.

En realidad es incierto, lo que pasa es que el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, dice que el límite del 80% se refiere al máximo de financiación permitido para “préstamos y créditos elegibles a efectos de servir de cobertura a las emisiones de bonos hipotecarios, de ser objeto de participaciones hipotecarias o de servir para el cálculo del límite de emisión de las cédulas hipotecarias, los préstamos y créditos hipotecarios concedidos“.

En pocas palabras, a la banca le conviene conceder hipotecas al 80% de tasación para poder obtener liquidez mediante la emisión de títulos hipotecarios respaldados por sus hipotecas, que se compran y venden en un mercado secundario organizado. Pero de ilegal financiar el 100%, nada de nada.

En resumen, las dificultades que tiene el ciudadano para financiar la adquisición de una vivienda y los gastos que ello implican se debe a que este tipo de financiación, actualmente, no interesa a la banca. Muchas veces independientemente de que el cliente tenga un buen perfil profesional y un excelente historial crediticio.