El alquiler con opción a compra (II. Modalidades)

Por Pau Monserrat, colaborador de Bankimia,  experto en cuestiones financieras.

La semana pasada iniciamos lo que entonces denominamos “un breve pero intenso viaje al mundo del alquiler con opción a compra”.

Hoy continuamos con nuestro repaso de los aspectos más relevantes del alquiler con opción a compra, modalidad que se está poniendo de moda dada la dificultad actual para conseguir un préstamo hipotecario sin tener ahorros suficientes.

No debemos olvidar que la opción de compra se instrumenta en un contrato de alquiler, que deberá cumplir con lo que la Ley de Arrendamientos Urbanos exige a los contratos de alquiler; entre otras cosas, el alquiler (con opción o sin opción a compra) deberá tener un plazo mínimo de duración de 5 años. Eso quiere decir, que independientemente de la duración de la opción de compra, el arrendatario podrá estar de alquiler los 5 años que establece la LAU (aunque no quiera o no pueda ejercer en plazo la opción de compra).

Mucha gente no lo sabe, pero es indiferente que en el contrato de alquiler se haya establecido una duración menor, incumpliendo la ley, ya que el inquilino tiene derecho a quedarse en el inmueble durante el plazo mínimo de 5 años.

En cuanto a las diferentes cláusulas de opción a compra que se utilizan actualmente, podemos diferenciar tres modalidades distintas:

1. La básica, en la que en el contrato de alquiler se estipula la opción a compra que establece:
   • El precio de compra-venta futuro.
   • El plazo para ejercer la opción. Suele ser inferior a los 5 años, por lo que puede ocurrir que no se ejerza la opción pero se siga de alquiler.
   • Mensualidades que van a cuenta del precio si se ejerce la opción (suelen ser superiores a las de un alquiler normal).
   • En esta modalidad básica, el importe de las mensualidades pagadas se descontarán íntegramente del precio de compra en caso de ejercer la opción.
2. Se modifica la modalidad básica con la particularidad que las mensualidades de alquiler no computan al 100% como pagos a cuenta, según pasan los años. Por ejemplo:
   • El primer año se descuentan al 100% de la posible compra.
   • El segundo año solo computan al 80%.
   • El tercero al 60%, etc (es una fórmula que inc.entiva al que alquila -optante- a comprar cuanto antes mejor).
3. La fórmula típica de los promotores:
   • Combina las anteriores con la obligación de depositar una entrada importante a cuenta de la futura compra-venta.
   • Esta entrada se pierde si no se ejerce la opción, salvo pacto en contrario.

En los contratos hay que establecer claramente las consecuencias de que sea el arrendador-promitente (el propietario de la vivienda) quien se quiera volver atrás.

En futuras entradas trataremos:

• Los riesgos de este tipo de contrato.
• La fiscalidad aplicable.
• El proceso de contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.

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