Amortizar capital en una hipoteca ¿reducir cuota o plazo?

Si disponemos de ahorros y queremos amortizar capital de nuestra hipoteca, ¿es mejor  reducir cuota o acortar plazo?

Para poder responder a esta pregunta efectuaremos un caso práctico. Supongamos dos escenarios opuestos:

  1. Euribor en mínimos actuales: el euribor es muy bajo y se sitúa en 1,541 %.
  2. Crecimiento del euribor: el euribor alcanza su umbral máximo y se posiciona en la cota del 5%.

Tomemos una hipoteca con las siguientes características:

  • Plazo: 30 años.
  • Hipoteca solicitada: 200.000 €.
  • Tipo de interés: euribor + 0,75%.
  • Comisión por desistimiento parcial (amortización parcial): 0%.

Escenario de euribor bajo

Suponemos que el euribor se mantiene constante (cosa que nunca ocurre, pero es útil a efectos explicativos), la cuota mensual sería de 766,26 euros, siendo el tipo de interés que pagamos del 2,291% (1,541+0,75).

A los 10 años de hipoteca recibimos 10.000 euros de una herencia de una prima lejana, con los que decidimos amortizar capital de la hipoteca. El director de nuestra sucursal nos plantea dos opciones:

  1. Acortar el plazo de la hipoteca. En este caso se reduce el plazo en 1 año y 7 meses. La última cuota que pagaríamos a los 28 años y 5 meses sería de 222,97 euros, siendo todas las anteriores de 766,26 euros.
  2. Reducir la cuota mensual. A partir del décimo año pasaríamos a pagar 715,55 euros mensuales (50,81 euros menos que antes de la amortización).

Veamos la cantidad total que pagamos en cada caso al final del préstamo hipotecario (a partir de la amortización de capital realizada):

  • Acortando el plazo acabamos pagando 168.799,54 euros (si sumamos todas las cuotas desde el momento de la amortización), de los cuales 31.055,79 euros son intereses.
  • Si reducimos la cuota pagamos 171.732,14 euros en total, siendo 33.988,4 euros los intereses pagados.

La diferencia de intereses entre un opción u otra es relativamente baja, de 2.912 euros repartidos en el plazo restante de la operación hipotecaria.

Euribor en máximos

Mensualmente se paga una cuota de 1.148,64 euros, ya que el tipo de interés es igual a 5,75% (5+0,75).

Pasados 10 años tenemos 10.000 euros para amortizar el capital pendiente. Nos planteamos el tipo de amortización que nos conviene más:

  1. Acortar el plazo de la hipoteca. Se reduce 2 años y 1 mes. La última cuota que pagamos a los 27 años y 11 meses es de 1.090,33 euros, mientras que las anteriores equivalen a 1.148,64 euros.
  2. Reducir la cuota mensual. A partir del décimo año empezamos a pagar 1.079,58 euros mensuales, una diferencia de 69,06 euros menos.

Veamos la cantidad total que pagamos en cada caso al final del préstamo hipotecario (a partir de la amortización de capital realizada):

  • Acortando el plazo acabamos pagando 246.898,89 euros (si sumamos todas las cuotas desde el momento de la amortización), de los cuales 91.332,64 euros son intereses.
  • Reduciendo la cuota pagamos 259.100,22 euros en total, de los cuales nada más y nada menos que 103.533,98 euros son intereses.

La diferencia es de 12.201,34 euros, lo que evidencia el esfuerzo adicional que supone para los hipotecados un escenario de tipos altos. Convendría más acortar el plazo para pagar finalmente menos intereses que con la otra opción.

Conclusión

Financieramente en ambos escenarios lo más óptimo es acortar el plazo, ya que es la forma de pagar menos intereses. Sin embargo hemos dejado fuera del análisis el coste de oportunidad, es decir, las alternativas de inversión a la amortización de la hipoteca.

Dependiendo de la oferta de depósitos a plazo fijo, podría ser mucho más rentable invertir los 10.000 euros en este producto financiero sin apenas riesgo, y posteriormente, amortizar la hipoteca cuando la diferencia entre lo que pagamos y lo que nos remunera el depósito se reduce.

La situación personal de la unidad familiar también es un punto a valorar. En el caso más dramático de una familia en que uno o varios de sus integrantes han perdido su trabajo, probablemente lo óptimo económicamente será quedarse los 10.000 euros para afrontar gastos hasta que la situación laboral mejore.

Por otro lado, reducir cuota en lugar de plazo es una opción atractiva cuando se necesita reducir el importe de gastos mensuales o cuando tenemos previsión de vender en un futuro no muy lejano.

Lo que debemos tener claro es que amortizar capital no tiene las mismas consecuencias si acortamos plazo que si reducimos la cuota. Reduciendo cuota se acaban pagando más intereses, carga que aumenta con el crecimiento del euribor.

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