Ampliar la hipoteca o rehipotecar: ¿cuál es la mejor opción?

Ampliar una hipoteca o rehipotecar la vivienda son dos tipos de planteamientos hipotecarios similares, cuya base es conseguir más dinero mediante un préstamo hipotecario sobre la vivienda que ya tenemos en propiedad y seguir pagando una sola cuota.

Con una ampliación de hipoteca se negocia con la entidad un aumento del capital prestado del préstamo hipotecario que mantenemos con ella. Ampliamos la deuda con el banco, mantenemos la hipoteca que tenemos (no hay cancelación) e incrementamos el importe mediante una novación.

Cuando hablamos de rehipotecar nos referimos a cancelar la hipoteca actual y constituir una nueva hipoteca con el importe de la deuda cancelada más el importe de dinero que solicitamos.

En caso de poder elegir, nos es más favorable optar por una ampliación de hipoteca, ya que los gastos de la operación son bastante menores (al no tener que cancelar y volver a constituir el préstamo hipotecario).

Solicitar liquidez adicional puede tener diferentes finalidades:

  • Una alternativa a la solicitud de un préstamo personal (que podría no ser concedido u obtenido a un coste superior).
  • Para reunificar deudas; el dinero se utiliza para refundir otros préstamos, tarjetas y demás en una hipoteca con una sola cuota.
  • Para adquirir una segunda vivienda la cual no interesa como garantía hipotecaria al banco (por ser rústica, por ejemplo).

Existen diferentes formas de poder financiar la adquisición de una segunda residencia. Las alternativas pueden variar según si la primera vivienda está libre de cargas o hipotecada.

Si tenemos una hipoteca sobre la primera vivienda podemos tenemos tres opciones:

  1. Pedir una hipoteca en segundo rango: dos cuotas mensuales y una vivienda hipotecada (veremos esta modalidad en un futuro artículo).
  2. Rehipotecar o ampliar la vivienda habitual: una cuota mensual y una vivienda hipotecada.
  3. Pedir una nueva hipoteca sobre la segunda vivienda: dos cuotas mensuales y dos viviendas hipotecadas (analizada en un próximo post).

Ambas alternativas son similares en cuanto a la finalidad y el resultado (una solo cuota hipotecando la primera vivienda), pero son distintas en base a su formalización y los gastos derivados.

Ampliación de la hipoteca

Además de la finalidad de adquirir una segunda vivienda, podemos ampliar el préstamo hipotecario para poder comprar un coche nuevo, tener liquidez, hacer reformas en la vivienda o abrir un negocio. Sería similar a solicitar un préstamo personal, pero con una garantía hipotecaria y, por tanto, con un interés inferior.

En jerga financiera se usa el término de novación para designar el proceso de ampliar el importe o el plazo de la hipoteca, entre otras características del contrato de préstamo hipotecario (ampliar el capital, aumentar o reducir el plazo, modificar el tipo de interés o cambiar el índice de referencia).

El proceso es sencillo. Una vez se llega a un acuerdo con el banco se modifican ante notario las cláusulas deseadas del contrato original y después se inscribe la escritura de novación en el Registro de Propiedad.

Las hipotecas suelen tener una comisión por modificación de condiciones limitada al 0,1% del capital pendiente. Además la novación lleva vinculados otros gastos:

  • Los servicios prestados por el notario (escritura notarial), que se aproxima a los 600 euros , si bien varía según el valor de la hipoteca.
  • La inscripción en el Registro de Propiedad, el coste ronda los 300 euros.
  • Los servicios de la gestoría (variables según política de honorarios pactada con el banco)
  • La tasación para actualizar el valor de la vivienda, el precio variará en función del valor de la vivienda, siendo la media de unos 300 euros.
  • El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), se debe pagar a Hacienda, el tipo que se aplica varía según la Comunidad Autónoma y el importe; oscila entre el 0,1% y el 1% de la responsabilidad hipotecaria.

Rehipotecar la vivienda habitual

Este concepto se refiere al hecho de volver a hipotecar la vivienda habitual, por un nuevo importe más elevado, cancelando la hipoteca inicial y constituyendo una nueva.

Podemos usar esta opción para adquirir una segunda vivienda, como hemos dicho anteriormente, o también para unir todos los préstamos reunificando todas las deudas en uno único.

El proceso que se realiza es la cancelación de la hipoteca actual y la contratación de un nuevo préstamo hipotecario sobre la vivienda habitual.

La entidad financiera nos cobrará la compensación por desistimiento total (antes comisión por cancelación) que puede ir del 0% al 0,5% sobre el capital pendiente. A más a más se vinculan los gastos por cancelar la hipoteca y por constituir un nuevo préstamo hipotecario:

  • Se realiza la escritura de cancelación ante notario, se inscribe en el Registro de Propiedad la anulación de la carga y los gastos vinculados a los servicios de la Gestoría; a grosso modo se podrían calcular unos 700 euros de gastos no bancarios de cancelación, aunque la cantidad variará según el valor de la hipoteca.
  • El IADJ que variará en función de la cantidad y la Comunidad Autónoma.
  • La constitución de la nueva hipoteca lleva vinculados gastos de notaría, gestoría y Registro.
  • Se tiene que realizar una nueva tasación para conocer el valor actual de mercado del inmueble, el precio varia según el valor de la vivienda.
  • Se debe volver ha pagar el impuesto AJD sobre la hipoteca formalizada (entre 0,1 y 1% según CC.AA.).

Conclusión

Es preferible optar por la ampliación de la hipoteca antes que una rehipoteca porque los gastos totales de la operación son menores.

El problema de rehipotecar la vivienda es que tenemos que hacer frente a gastos de cancelación de la primera hipoteca y a los de constitución de la nueva.

No siempre se puede optar por la ampliación del préstamo hipotecario, porque hay entidades financieras que sólo nos aprobarán una rehipoteca.

Imagen| incraoestepara

Las noticias de Bankimia cada día en tu email

Esta entrada fue publicada en Artículos y guías, Hipotecas y etiquetada , , , . Guarda el enlace permanente.

Entradas relacionadas

Los comentarios están cerrados.

Bankimia.com no se responsabiliza de los comentarios que se publican.
No introduzcas datos personales o identificativos, tu comentario será público. Si cometes un error, o quieres un comentario envíanos un email a contacto@bankimia.com