Cláusulas de suelo y techo: ¿podemos reclamar al banco que nos las quite?

Las hipotecas “con suelo” son préstamos que establecen un interés mínimo a pagar que no permite al hipotecado beneficiarse del euribor cuando está bajo.

En el contrato de estas hipotecas, además de la “cláusula suelo“, también se negocia un tipo de interés variable, de Euribor + diferencial, de manera que el banco hace lo siguiente:

  • Si Euribor + diferencial es inferior a interés suelo, el banco cobra el interés suelo.
  • Si Euribor + diferencial es superior a interés suelo, el banco cobra Euribor + diferencial.

Es decir, el banco siempre cobra al hipotecado la cantidad más alta de las dos. En la escritura también suele estipularse un tope a la subida del tipo de interés aplicable o “cláusula techo“.

Dos sentencias diferentes obligan a varias entidades financieras a eliminar las cláusulas de suelo de sus escrituras de préstamo hipotecario:

  • El Juzgado de lo Mercantil número 2 de Sevilla a finales de septiembre de 2010, obligando al BBVA, Caixa Galicia y Cajamar a eliminar las cláusulas de suelo y a abstenerse de utilizarlas en los sucesivos contratos de préstamo hipotecario.
  • El Juzgado de lo Mercantil número 1 de León, en marzo de 2011 obliga a Caja España a eliminar las cláusulas de suelo de sus hipotecas y a no utilizarlas en un futuro.

No se trata de que marcar un tope a la subida del euribor aplicable (techo) y a la bajada (suelo) sea ilegal, lo abusivo se refiere a que el desfase entre ambas magnitudes perjudica claramente al consumidor bancario.

La Justicia, en primera instancia, no dice que las cláusulas de techo sean cláusulas abusivas per se, concluye que lo abusivo es marcar suelos que con mucha probabilidad se tocan (suelen estar entre el 2 y el 4%, cuando el euribor más el correspondiente diferencial ha estado por debajo desde el 2009 en muchos  casos) y techos estadísticamente muy improbables  (se sitúan entre el 10 y el 15% cuando el euribor máximo histórico se marcó en julio de 2008 al 5,393%).

Imaginemos que nos has revisado hoy la hipoteca con el euribor de marzo, que se ha situado en el 1,924%. Nuestra deuda pendiente es de 200.000 euros y nos quedan 30 años a euribor+0,5 para amortizar la deuda.

En la escritura de nuestro hipoteca resulta que tenemos un suelo del 4% y un techo del 12%. El interés de revisión sin la cláusula de suelo sería del 2,424%. Con el suelo nos aplican, nada más y nada menos, un 4%.

En lugar de pagar una cuota de la hipoteca de 782 euros, el banco nos cobrará 954. Esta letra pequeña de la hipoteca nos cuesta  172 euros mensuales, 2.064 euros al año. Y nos quedarán 29 años más de convivir con este incómodo inquilino.

¿Pueden los clientes cuyas escrituras de préstamos hipotecario incluyen esta cláusula ir a reclamar a sus bancos que las dejen sin efecto?

La respuesta, desgraciadamente, es negativa. Hasta que las entidades lleguen al Tribunal Supremo litigando y éste resuelva, no podremos exigir la eliminación de esta cláusula de todas las hipotecas en España.

Es posible que durante el procedimiento judicial esta cláusula acabe siendo calificada de abusiva en general (prohibición de establecer cláusulas de suelo) o que se limite la posible diferencia entre las cláusulas de suelo y techo, para que realmente haya un beneficio posible para el cliente.

Por el momento, negociar con el director de la sucursal para intentar que la entidad financiera nos quite la cláusula de suelo “por las buenas” o contratar los servicios de un abogado para que haga lleve esta negociación esperar. O bien esperar pacientemente a lo que diga el Tribunal Supremo.

Imagen | Nicolas Mamberti

Todas las noticias sobre la banca española cada día en tu email

Esta entrada fue publicada en Artículos y guías, Hipotecas y etiquetada , . Guarda el enlace permanente.

Entradas relacionadas

Los comentarios están cerrados.

Bankimia.com no se responsabiliza de los comentarios que se publican.
No introduzcas datos personales o identificativos, tu comentario será público. Si cometes un error, o quieres un comentario envíanos un email a contacto@bankimia.com