¿Qué podemos hacer para reducir los gastos mensuales?

El Banco de España anuncia que el 40% de los desempleados vive en hogares en que ningún miembro está trabajando. Una cifra muy preocupante, puesto que muchas de estas familias deberían dejar de comer para poder pagar sus deudas. Estremece pensar en la cantidad de personas que podrían quedar sin hogar en un futuro.

Los gastos mensuales más elevados de las familias españolas son las cuotas de los préstamos hipotecarios; hacer frente a este recibo mensual es para muchas familias uno de los mayores problemas del día a día.

Una solución para intentar seguir en nuestras viviendas es negociar con los bancos para que la cuota mensual disminuya. Podemos pactar 6 tipos de modificaciones en los préstamos hipotecarios para lograr nuestro objetivo:

1. Reducción del tipo de interés: conseguir que el coste del préstamo sea menor y así se reduzca la cuota  manteniendo el plazo. Es la más aconsejable pero la más difícil de conseguir.
2. Alargar la vida del préstamo hipotecario: Si podemos pagar durante más tiempo el préstamo la amortización mensual será menor a la actual. Lo que no siempre es posible si la edad de los titulares o el plazo es demasiado elevado.
3. Reducción o eliminación del suelo: cuando el euribor baja nuestro tipo de interés se reduce; si tenemos una cláusula de suelo se frenará la posible bajada en función de este tope.
4. Modificar el tipo de interés de variable a fijo o de fijo a variable.
5. Carencia de varios años: pactar la posibilidad de pagar durante unos años únicamente intereses. Es una posibilidad beneficiosa en la situación actual porque se paga una cuota pequeña y en el futuro se amortizará el capital pendiente.
6. Acudir a las ayudas del ICO en caso de desempleo. Si cumple los requisitos marcados, se permitirá el aplazamiento temporal en el pago del 50% da las cuotas del crédito hipotecario a través de un nuevo contrato con la entidad bancaria prestataria. El problema es que la concesión no es automática y depende de que la entidad financiera acepte tramitar la moratoria.
7. Aplazar un porcentaje de la deuda pendiente para la última cuota. Sería posible pactar que un 30% de lo que le debemos al banco, por ejemplo, se pagase al final de la hipoteca; la cuota mensual se reduce, si bien acabamos pagando más intereses.

Una vez pactemos con el banco alguna de estas mejoras hay que decidir la forma de representar jurídicamente el cambio. Hay dos opciones:

1. Novación ante notario. Es un proceso sencillo en la que se modifican las cláusulas del contrato hipotecario original ante un fedatario público.
   Ventajas:
   • Mayor seguridad jurídica.
   • Queda inscrito en el Registro de Propiedad y adquiere efectos erga omnes.
   • Nos resguarda frente a posibles incumplimientos por parte del banco.

   Inconvenientes:

   • Supone un coste en concepto de notaría, escritura y registro (aunque es más barato que la subrogación).
   • Existe comisión por modificación.
   • En caso de variar el plazo de amortización o la cuantía del préstamo se ha de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
2. Contrato privado de mejora de condiciones. Es la formalización escrita de las modificaciones acordadas entre el cliente y el bancos.
   Ventajas:
   • No supone gastos para el cliente.

   Inconvenientes:

   • No queda inscrito en el Registro de Propiedad.
   • Según el tipo de contrato privado firmado el banco puede dejar de aplicarnos en algún momento las condiciones pactadas.

A la hora de hacer la negociación con la entidad financiera debemos mantener una postura firme; el problema es que si la entidad se niega ha proceder a las modificaciones no podemos hacer nada, puesto que ambas partes deben estar de acuerdo. Debemos ser buenos negociadores para no marchar del banco con las manos vacías.

Una subrogación a otra entidad financiera que nos ofrece mejores condiciones también es una opción muy atractiva, aunque algo cara según la comisión que se tenga de subrogación. Muchos bancos cuando das el aviso de subrogación te hacen contraofertas para que mantengas tu hipoteca con ellos. El problema de las subrogaciones es que se orientan a los clientes solventes sin problemas. Si usted ya tiene problemas para pagar su hipoteca actual, es casi imposible que otro banco acepte subrogarse mejorando condiciones.

Adquirir una vivienda mediante financiación hipotecaria ha sido muy fácil en los años de bonanza. A nadie le contaban las obligaciones que al endeudarse se contraían.

La situación para muchas familias es dramática y no vemos una actuación eficaz de las ayudas públicas para estos colectivos ni un plan de emergencia de las entidades financieras para intentar evitar la ejecución masiva de hipotecas. Está claro que la responsabilidad de cada uno debe presidir nuestras decisiones, pero no es menos cierto que a la banca se le exige la diligencia de un bonus argentarius.

Imagen| ricardo sanchez belmont

Publicada en yaencontre.com el 30 de diciembre de 2010.