El alquiler con opción a compra (I.- Introducción)

Por Pau Monserrat, colaborador de Bankimia,  experto en cuestiones financieras.

Con este post iniciamos un breve pero intenso viaje al mundo del alquiler con opción a compra, en el que intentaremos desvelar algunos temas relacionados:

• ¿Que es el alquiler con opción a compra?
• ¿Por qué puede ser una modalidad interesante?
• ¿Qué tipos de contrato de alquiler con opción a compra exsiten?
• ¿Cuales son los riesgos de este tipo de contrato.
• ¿Qué fiscalidad aplica?
• Contratación de la hipoteca para ejercer la opción de compra.

El alquiler con opción a compra es un contrato entre el arrendador-promitente (el propietario de la vivienda) y arrendatario-optante (el que alquila con opción) en el que el promitente se obliga a vender a un precio determinado en un futuro, a cambio de una entrada y/o pagos mensuales a cuenta de ese precio. El optante se obliga a comprar en dicho plazo o perderá la opción de compra.

Esta fórmula se ha puesto de moda por varios motivos:

1. La gente tiene miedo de contratar una hipoteca, es un temor acrecentado por las malas noticias económicas que continuamente se oyen y por el susto que dio la última subida del euribor a los hipotecados conocidos. Este factor psicológico, en mi opinión, es el que produce que la demanda de préstamos hipotecarios (gente que va al banco a solicitar una hipoteca) sea tan baja a pesar de que el euribor está marcando día a día su mínimo histórico y el precio de la vivienda ha bajado casi un 30%.
2. En la oferta de préstamos, está claro que los bancos y cajas de ahorro se han puesto muy duros. En algunos casos demasiado.
   • La mayor parte de bancos conceden el 80% del valor de compra-venta, por ejemplo. ¿Hay mucho porcentaje de la población que tenga el 11% de gastos más el 20% de la compra ahorrados? Yo creo que no
   • Solicitan segundas garantías, avalistas, ahorros, etc,
   • Exigen la contratación de una cantidad inusitada de productos adicionales
3. Es una fórmula de acceso a una vivienda interesante, ya que las mensualidades del alquiler son a cuenta de la compra-venta, por lo que cuando se tenga que solicitar la hipoteca ya tendremos pagada una parte de la casa; pero tiene sus riesgos, de aquí la necesidad de un buen asesoramiento previo a la firma de este tipo de contratos.

Pero, como siempre, una operación de estas características no ha de ser tomada a la ligera. La formalización de un contrato y la realización de ciertas verificaciones previas es fundamental.

En el contrato se ha de hacer constar cómo mínimo:

• El precio final de la posible compra-venta.
• El plazo para ejercer la opción.
• La posible entrada y/o pagos mensuales del alquiler con opción a compra.

Es muy recomendable que el contrato se firme ante notario, que se acuda a un abogado-economista para redactar el contrato y, si es posible, inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad, para que sea exigible ante terceros.

Continúa en: El alquiler con opción a compra (II. Modalidades)

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