Por Pau Monserrat, colaborador de Bankimia, experto en cuestiones financieras.
Siguiendo con nuestro análisis de el contrato de alquiler con opción a compra, que dejamos hace un tiempo al tratar los riesgos de este tipo de contrato, vamos a hacer un breve recorrido por los efectos fiscales para el optante (el que alquila con la idea de ejercer la opción de compra futura) persona fÃsica que alquila a una promotora.
El optante en un primer momento alquila, con una opción (que puede ejercer o no) de adquirir la vivienda con un precio pactado a la firma del contrato de alquiler con opción a compra. Para centrar el tema vamos a partir de un ejemplo práctico:
Promociones Futur SL, promotora propietaria de una vivienda de obra nueva recién terminada, la alquila con opción de compra a Pablo; se pacta un precio de compra-venta de 200.000 € (más el 7 % de IVA) y Pablo pagará como mensualidad 1.000 € que se consideran Ãntegramente parte del precio (más IVA), durante 20 meses, momento en que se acuerda se ejercerá la opción de compra. Pablo paga al inicio del contrato 10.000 € y acuerdan inscribir dicha opción de compra en el Registro de la Propiedad (forma de asegurar que Promociones Futur SL no venderá a otro la vivienda).
Veamos los efectos fiscales en cada momento:
1.- Firma del contrato e inscripción de la opción de compra en el Registro de la Propiedad:
Se inscribe una opción de compra de 10.000 € sobre la vivienda propiedad de Promociones Futur SL.
Aparte de los gastos de notarÃa y registro, Pablo debe pagar un 7% en concepto de IVA sobre 10.000 €, y un 1% en concepto de Actos JurÃdicos Documentados, por la inscripción de la opción de compra.
Por tanto, paga 700 € en concepto de IVA y 100 € en concepto de AJD, más los gastos de notarÃa, gestorÃa y registro.
Más los 10.000 € que entrega a cuenta a la promotora.
2.- Pagos mensuales:
Pablo paga durante 20 meses 1.070 €(IVA del 7% en concepto de alquiler, después de la modificación de este tipo de IVA, lo que supone 20.000 € en concepto de pagos a cuenta de la compra-venta y 1.400 € de IVA.
3.- Ejercicio de la opción de compra:
La posición actual de la Dirección General de Tributos (DG), por ejemplo en la vinculante siguiente, es que se tomará como importe al que aplicar el 7% de IVA el precio de compra-venta menos los pagos anticipados, en nuestro caso:
200.000 € – 10.000 € – 20.000 € = 170.000 €, al que se le aplica un 7% de IVA y resulta una cuota a pagar de 11.900 €.
Recordemos que hemos pagado un 7% de IVA por la opción de compra inicial y en las cuotas mensuales, por tanto nos queda por pagar:
170.000 € + 11.900 € de IVA.
Escrituraremos ante notario, por 200.000 € deprecio de compra-venta, el ejercicio de la opción de compra, haciendo mención a que ya se han pagado 30.000 € más su IVA correspondiente, con los gastos de notarÃa, gestorÃa y registro pertinentes, más el 1% de AJD.
Esperamos que este ejemplo práctico haya resultado útil. En una próxima y final entrada sobre el alquiler con opción a compra profundizaremos sobre esta última fase, cuando el que compra debe ejercer la opción mediante una hipoteca.
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8 Comments
realmente muy interesante, impaciente para leer el último captÃlo, sobre la hipoteca final. Gracias
una informacion muy bien comunicada y completa. muchas gracias.
Muchas gracias por vuestros agradables comentarios!
muy bien descrito todo el proceso. estoy deseando conocer el último capitulo. sobre todo porque creo que me voy a ver en esa situación y no lo tengo muy claro… gracias!
Muchas gracias David, se hace lo que buenamente se puede
Ahora lo tengo mas claro y ojala salga pronto el ultimo capitulo porque esta es la unica forma que tenemos de poder comprarnos un piso por el momento y nos gustaria tenerlo todo claro.
Muchas gracias por tan importante ayuda
Carls, ya sabes que en Bankimia puedes hacer las consultas que tengas y te las respondemos
Me han parecido muy interesante sus comentarios. Me quedan algunas dudas.
1.- Cómo se contempla fiscalmente la disminución que algunos promotores van realizando según pasan los años en la cantidad que se destina desde el alquiler a la compra. 90%, 80%, etc…. Qué ocurre con esos IVA.
2.- En esta opción, el promotor pasa durante un tiempo a ser alquilador por lo que tendrÃa que liquidar el IVA a Hacienda y finalmente vender la vivienda con TP. Es asà ó como se trata finalmente de una compra no liquida hasta el final. ¿Qué ocurre si finalmente no se ejecuta la opción de compra?
3.- Otros expertos me dicen que el alquiler va con el 16% y la compra con el 7% por lo que al final habrÃa que hacer la compensación de IVA y si no se realiza la compra´, como los alquileres a particulares van sin IVA …..en fin, no me aclaro en esta opción.
MuchÃsimas gracias de antemano.