El IVA y el Impuesto de Trasmisiones en la compra de un local comercial

Joan Castellví, experto independiente de Bankimia y editor de Planificacion Fiscal, nos hablará de la porblemática en la aplicación del IVA o el IT en la compra-venta de locales comerciales. Joan Castellví es asesor fiscal especializado en fiscalidad personal, patrimonial, inmobiliaria y de sucesiones con más de 10 años de experiencia en el tema.

Un cliente quiere comprar un local y asegurarse la sujeción a IVA …

Caso: Se pretende vender local de segunda mano y que el comprador lo ponga en alquiler. Al dedicarse el comprador sólo al alquiler de viviendas, tendrá que pagar ITP por la compra… ¿Puede evitar este coste?

No puede renunciar:
Renuncia. Las ventas de inmuebles usados están exentas de IVA, debiendo el adquirente tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (que, en general, supone un coste de entre el 7% y el 8% del precio de compra, según la comunidad autónoma en la que se halle ubicado el inmueble). Tome nota: Aunque en algunas ocasiones este impuesto puede evitarse (si el vendedor y el adquirente son empresarios pueden ponerse de acuerdo para que en la operación se devengue IVA), en el caso de su cliente-comprador esto no es posible.

¿Es el IVA totalmente deducible para el vendedor?. Para que el vendedor pueda repercutir IVA en la venta del local que le han ofrecido, el adquirente (cliente) ha de poder deducirse el 100% del IVA soportado por comprar el local. ¡Atención! Sin embargo, en su caso esto no es posible:

  • Si su cliente sólo alquila viviendas no está repercutiendo IVA, por lo que no puede deducirse el IVA que soporta en sus adquisiciones.
  • Si su cliente alquila viviendas y locales y se deduce el IVA sólo en proporción a los ingresos derivados de los locales (es decir, se aplica la denominada “prorrata general”), tampoco se estaría deduciendo la totalidad del IVA soportado.

Alternativa: prorrata especial. Pero todavía puede hacer algo para evitar el coste por ITP. Para que el vendedor repercuta IVA en la venta del local y su cliente pueda deducírselo, actúe de la siguiente forma:

  • Firme con el vendedor (ahora, en 2010) un contrato de opción de compra, donde su cliente se comprometa a formalizar la escritura de compraventa en enero de 2011.
  • En diciembre de este año, presente una declaración censal solicitando que en 2011 le sea de aplicación al cliente en el IVA la prorrata especial.

Declaración censal. Al solicitar la prorrata especial, cuando en 2011 empiece a alquilar el local y las viviendas, a efectos del IVA el cliente estará desarrollando dos actividades distintas:

  • El alquiler de viviendas, en la que continuará sin poder deducirse el IVA soportado.
  • Y el alquiler de locales, en la que, por el hecho de repercutir IVA en las facturas, se podrá deducir el 100% del IVA que soporte en las compras de bienes y servicios relacionados con esa actividad.

Ahorro del ITP (Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales). Por lo tanto, como el local se destinará precisamente a la segunda de estas actividades, el cliente podrá deducirse todo el IVA soportado en la compra; y en el momento en que se formalice dicha compra, el vendedor podrá aplicarle IVA, ahorrándose el ITP. ¡Atención! Para que esta operativa sea válida es necesario que en la escritura se haga constar que el vendedor renuncia a la exención de IVA y repercute dicho impuesto.

Pago de AJD. Es cierto que, junto al IVA, se deberá liquidar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, si bien este impuesto es mucho menor que el ITP (oscila entre el 1% y 2%, según la comunidad autónoma). Vea el ahorro que se obtendrá en una compraventa de 300.000 euros si opta por el régimen de prorrata especial y realiza la compra en el año 2011:

Comparativa ITP y AJD
Año 2010
Año 2011
Ahorro fiscal
ITP / AJD8%2%
Coste fiscal24.000 euros6.000 euros18.000 euros

Solución fiscal: Evite el pago del ITP firmando en 2010 un contrato de opción de compra y dándose de alta en el régimen de prorrata especial. De este modo, cuando en 2011 formalicen la escritura de compra, el vendedor ya podrá repercutirle IVA.

Joan Castellví
http://planificacion-fiscal.com

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