La comisión por amortización anticipada en los préstamos hipotecarios

Por Francisco López, colaborador de Bankimia,  experto en cuestiones legales.

Hoy intentaremos, de forma algo esquemática, explicar la situación actual de las comisiones por amortización anticipada en los préstamos hipotecarios. Esta regulación  afecta tanto a las simples amortizaciones anticipadas (deudor paga todo o una parte de lo que debe antes de su vencimiento),  como a las amortizaciones subrogatorias, es decir, las que se producen cuando hay una subrogación por cambio de acreedor  (un banco se subroga en la posición de otro). Intentaremos aclarar los distintos escenarios que pueden plantearse.

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario, afecta a los préstamos hipotecarios suscritos desde  entonces. En esta Ley  se establece que  la compensación por desistimiento (que así se llama ahora la  comisión por amortización anticipada) será del 0,5% máximo los 5 primeros años, y del 0,25% posteriormente. Quede claro, sin embargo, que siempre pueden pactarse comisiones menores o no pactarse ninguna, en ese último caso la entidad no podría cobrar nada por este concepto.

También se establece una compensación por riesgo del tipo de interés. Esta comisión nos interesa poco, ya que solo se aplica a operaciones con plazo de revisión superior al año, lo que es muy poco frecuente.

La regulación anterior solo limitaba estas comisiones para los casos de subrogación por cambio de acreedor, es decir no se aplicaba a los supuestos en que el propio cliente amortizaba todo o parte de lo que le debía al banco. La primera regulación parte de la Ley 2/1994 de Subrogación de Préstamos Hipotecarios, que limitó por primera vez las comisiones por amortización al 1%. Esta normativa se aplica a las subrogaciones realizadas después de su entrada en vigor, independiente de la fecha de suscripción del préstamo que las origine.

Posteriormente la Ley 36/2003 de Medidas de Reforma Económica,  limita la cantidad máxima que puede pactarse para este concepto al 0,50% . Para aclararnos, si nuestro préstamo es anterior al 27 de abril de 2003, y salvo que tengamos pactada una cantidad inferior por tal concepto, podrán cobrarnos el 1% como máximo en caso de cancelación subrogatoria, si por el contrario nuestro préstamo se suscribió entre el 27 de abril del 2003 y el 8 de diciembre de 2007 la cantidad solo podrá ascender al 0,5%. Para préstamos suscritos después del 8 de diciembre del 2007, como ya hemos dicho, las cantidades se reducen al 0.5 y 0.25% dependiendo de que la operación tenga más o menos de 5 años, ampliándose la aplicación de estos límites también a las cancelaciones no subrogatorias.

Es decir, y  a modo de conclusión, que hay tres regímenes vigentes, dependiendo de los cuales la comisión de amortización puede ser del 1%, del 0,5% o del 0,25% en función de la fecha de firma del contrato.  Del 0,25 hablamos sólo en teoría, porque en la práctica esto no sucedería hasta diciembre del 2012, y para entonces seguro que habrán bastantes modificaciones legislativas más.

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