Esta semana han publicado en Fotocasa este artículo en el que describimos la posibilidad de conseguir una subrogación hipotecaria sin gastos.

La verdad es que sí (y no) es posible realizar una subrogación sin gastos, ya que el matiz relevante es si estos gastos (ineludibles) son a cargo del cliente o a cargo del banco.

Anticiparles que lo normal es que los gastos de subrogación vayan a cargo del cliente interesado en cambiar su hipoteca de banco, aunque tradicionalmente han existido promociones o campañas de captación de hipotecas por las cuales la banca asumía la totalidad o parte de estos gastos.

Años atrás eran diversos los bancos que ofrecían estas ofertas de asumir los gastos de subrogación para determinados perfiles de hipotecas de cierta calidad crediticia, la modalidad de gastos compartidos o, lo que es similar, fijando un tope de gasto máximo asumido por el banco, por lo cual podrían cubrir la totalidad de gastos según las características de la hipoteca a subrogar.

Actualmente esta línea de negocio hipotecaria para particulares y familias esta en stand-by en la mayor parte de los bancos que conceden hipotecas y por ende subrogaciones hipotecarias en el panorama bancario español.

¿Qué gastos tiene una subrogación hipotecaria?

Los gastos de una subrogación hipotecaria entre entidades son los siguientes:

1. Comisión de subrogación. Hasta un 1% para hipotecas contratadas hasta 2007. A partir de 2008 el máximo legal es un 0,50%.
2. Costes de notario.
3. Costes del registro de la propiedad.
4. Costes de la gestoría.
5. Coste de la actualización de tasación.
6. Comisión de estudio (puede oscilar entre un 0 y un 1%).

Por lo tanto el total de gastos de subrogación, para una hipoteca media de por ejemplo 100 mil euros, serían probablemente superiores a los 1.500 euros para las contratadas hasta 2007 y podrían ser inferiores a estos 1.500 euros para las contratadas en los últimos 5 años, es decir a partir de enero 2008, dependiendo principalmente de si la operación lleva comisión de estudio o no.

Para hipotecas contratadas antes de 2008 y por importes a subrogar superiores y/o que soliciten ampliación del capital de la hipoteca a subrogar (se tributa por AJD –Actos Jurídicos Documentados- por el importe incrementado), los gastos de subrogación se pueden disparar fácilmente hasta los 2.000 y 3 mil euros.

¿Qué hay que mirar para decidir si aceptar una oferta vinculante de subrogación?

Al hacer números es importante observar si el ahorro de gasto de interés mensual compensa suficientemente a medio y largo plazo como para recuperar los gastos iniciales asumidos por subrogación en caso de que estos corran por cuenta del hipotecado.

Si los gastos los sufraga el banco entonces los cálculos son más sencillos.

El retorno de la operación ha de resultar interesante para el hipotecado y no dejarse guiar este por motivos emocionales si no quiere concluir perjudicando su bolsillo.

Una pequeña rebaja del diferencial acompañado de un tipo fijo inicial, un tipo de interés suelo o un seguro de vida vinculado costoso puede anular la viabilidad económica de la operación de subrogación para el hipotecado.

Por el contrario, una rebaja sustancial del diferencial puede compensar afrontar el 100% de los gastos de subrogación.

Se debe valorar también si el plazo pendiente de amortización es el adecuado, ya que se puede obtener a su vez una ampliación de plazo en función de la edad de los titulares de la hipoteca y del plazo total de la nueva operación desde la fecha de subrogación.

¿Cuáles son las mejores ofertas de subrogación de hipoteca en la actualidad?

En estos momentos no es fácil para los hipotecas encontrar ofertas para mejorar su diferencial hipotecario en la red de sucursales de los bancos, aunque aún quedan ofertas de un grupo selecto de bancos que ofrecen diferenciales competitivos para subrogar hipotecas, con tipos que pueden reducirse a Euribor + 1,20% si se contratan ciertos productos de vinculación o limitarse a un diferencial inferior al 2% con la contratación únicamente de la domiciliación de nómina y seguros, algunos incluso sin contratar seguro de vida.

Estos bancos activos en subrogación de hipotecas son principalmente los bancos online y alguno extranjero que conoce bien el mercado hipotecario español.
Sus ofertas pueden ser atractivas para subrogar hipoteca de la vivienda habitual como de segundas residencias, que como es lógico suelen formalizarse con diferenciales más elevados.

Sería de interés conocer que bancos ofrecen hipotecas para subrogación que asuman los gastos total o parcialmente, ya que en estos momentos no se promocionan al público. ¿Conoces o estas negociando alguna oferta de subrogación sin gastos o con gastos compartidos en la actualidad?