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Cláusula de suelo de las hipotecas

La cláusula del suelo en la hipoteca se ha convertido en un desasosiego para muchas familias que no se pueden beneficiar de las bajadas del valor del Euribor, tipo de referencia que se aplica en la mayoría de las hipotecas que se firman en España y que entre noviembre de 2011 y diciembre de 2012 registró mínimos históricos.

A continuación describimos qué es el suelo en las hipotecas, si es legal, cómo saber si está aplicado en nuestra hipoteca, cómo intentar eliminarlo, dónde denunciar…

¿Qué es la cláusula de suelo?

Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.

La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones en enero, cuando el Euribor estaba al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó al 0,5%, con su entidad financiera. El interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.

También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. En la última revisión del préstamo, el tipo de interés estaba al 0,575%. Así las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%. Pero como el Euribor tiene un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros porque el interés a pagar ascendería al 2,60%: 67,05 euros más cada mes; 804,6 al año.

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria y han argumentado abogados consultados. En cambio sí lo es por su carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes.

En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

Abogados del ICAB (Ilustre Colegio de Abogados de Barcelona) remiten al artículo 82 y siguientes de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007. En él se estipula cuándo las condiciones pueden considerarse desmesuradas.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento. La ADICAE ha contabilizado más de un centenar de entidades que operan en España y contra las que ha presentado dos demandas. La primera la impuso contra 45 entidades financieras y la segunda, contra 56 más.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Los abogados consultados coinciden en indicar que, en el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aquí mostramos los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

  1. Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firmó la hipoteca y solicitarle que se anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva.
  2. Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.
  3. Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad más que se ha cobrado hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación.
  4. Si tampoco hubiera contestación, presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja.
  5. Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España tampoco se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad por los altos diferenciales que aplican las entidades financieras, los duros requisitos que se exigen a la hora de firmar una hipoteca y los gastos de cancelación y apertura.
  6. En última instancia, acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal o adherirse a una demanda colectiva.

¿Qué asociaciones pueden ayudarme?

Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las más importantes:

¿Hay sentencias contra la cláusula de suelo?

EL día 19 de marzo del 2013 el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas sólo en los casos de falta de transparencia, es decir cuando el banco no informaba al cliente de las mismas. Sin embargo, ha afirmado que esta decisión no comporta devolución de las cantidades ya satisfechas hasta el momento. Esta declaración no implica la nulidad de las cláusulas suelo cuando se cumplan los requisitos de transparencia respecto de los consumidores.

En los últimos años se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad de la cláusula suelo en juzgados de lo mercantil y audiencias provinciales. En las sentencias también se establecía que los afectados recuperaran las cantidades pagadas de más.

Así, el Tribunal Supremo anuló en 2010 cinco cláusulas impuestas por bancos en la contratación de hipotecas al considerarlos “abusivos”, “desproporcionados” o “confusos” a raíz de una denuncia de la OCU.

Este hecho abrió la puerta a otras sentencias. El juzgado número 2 de lo Mercantil de Sevilla dictó en octubre de 2010 la primera sentencia favorable a la eliminación de la cláusula de suelo. Condenó a un banco y tres cajas a quitarla de los contratos al considerarla “abusiva” también le exigió que se “abstuviera” a utilizarla en el futuro.

Desde entonces, las sentencias en juzgados de lo mercantil contra las cláusulas del suelo se han ido sumando. En todas ellas, los magistrados han recalcado que tienen un carácter “abusivo”. Así ha pasado en salas de Zamora, Albacete, Burgos, Badajoz, Marbella…

Además, también podrían crear jurisprudencia. Tras presentar alegaciones a las sentencias de los tribunales ordinarios tanto por parte de los clientes como de las entidades bancarias, las audiencias provinciales de Barcelona, Cáceres, Burgos, Zaragoza, Alicante y Palma de Mallorca han dado la razón a los contratantes de las hipotecas y han pedido a las financieras la rectificación de la cláusula del suelo así como la devolución del dinero cobrado de más o una compensación.

De hecho, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de entidades en una sentencia del pasado 9 de mayo de 2013. Alegaba que no habían explicado de forma clara sus consecuencias en las cuotas a los clientes. Obligó a quitarlas en unos 400.000 contratos de BBVA, cerca de 90.000 de Novagalicia Banco y algo más de 100.000 en Cajamar.

A pesar de que BBVA, Cajamar y NCG Banco presentaron un incidente de nulidad contra esta sentencia del Tribunal Supremo, el pasado 19 de noviembre de 2013 el Tribunal confirmó su sentencia en la que declaraba nulas las cláusulas suelo de dichas entidades por falta de transparencia. Con la confirmación de la sentencia, el proceso no está cerrado por completo, ya que BBVA podría interponer un recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional.

Ayuda sobre Cláusula de suelo de las hipotecas (abril de 2014)

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  • ¿Por que no me quitan la cláusula suelo?
    (hace 14 semanas, 2 días - 2 respuestas)

    Quisiera despues de hablar con el director de la caja de badajoz de azuaga y estando en mi derecho de poder reclamar una ilegalidad que me anularan la clausula suelo de mi hipoteca.

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    (hace 14 semanas, 3 días - 7 respuestas)

    Tengo el irph cajas . en mi escritura me dice que si este indice desaparece se me actualizará con el euribor mas 1%. he ido al banco y como todavía me quedan para pagar 130.000 € a 25 años...

  • ¿Tengo alguna posibilidad de que me anulen la cláusula suelo en Caja Duero?
    (hace 14 semanas, 5 días - 1 respuestas)

    tengo una hipoteca en caja duero.. con un tipo de interes de euribor mas 1% . pero tengo un suelo del 4% y sin techo. ya reclame todo lo q pude, pero no me dan soluccion. tengo alguna po...

  • Negociación de la cláusula suelo con Caja Granada
    (hace 14 semanas, 6 días - 3 respuestas)

    hola, tengo un 3,5% de suelo y 14% de techo de hipoteca y me ofrecen rebajarlo a 3,25 de suelo durante dos años más y pasados los dos años me quitan la cláusula suelo. se ve según me co...

  • Tengo en Caja Duero una hipoteca con suelo
    (hace 15 semanas, 17 horas - 2 respuestas)

    Tengo en caja duero una hipoteca con suelo, el director del banco me comunicó verbalmente que si bajaban los tipos bajaría la hipoteca, pero no me aviso del suelo, no pago menos de 667€, ¿qu...

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