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Cláusula de suelo de las hipotecas

La cláusula suelo se ha convertido en un desasosiego para muchas familias, que no se han podido beneficiar de las bajadas de valor del euríbor, tipo de referencia que se aplica en nueve de cada diez hipotecas a interés variable que se firman en España.

Se trata de una disposición que el banco puede incluir a la hora de firmar una hipoteca. Establece un tipo mínimo a pagar aunque el tipo al que va referenciado el préstamo esté por debajo.

A continuación describimos qué es el suelo en las hipotecas, si es legal, cómo saber si está aplicado en nuestra hipoteca, cómo intentar eliminarlo, dónde denunciar…

¿Qué es la cláusula de suelo?

Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.

La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones con un Euribor al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos valores, el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si tiene un suelo suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.

También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. Aunque el tipo de interés esté al 0,575%, como marcábamos en la anterior simulación, y las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros. Así, el el interés a pagar ascenderá al 2,60% (el diferencial del 0,60% más el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros más cada mes y 804,6 al año.

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicación de este tipo de cláusula no es contraria a la ley, según está establecido el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí lo es cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito vela por la transparencia y la protección de los clientes.

En esta línea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

En este sentido, a mediados de 2013 el Banco de España publicó la Guía de acceso al préstamo hipotecario, un documento de 75 páginas en el que aborda aspectos como qué responsabilidades adquiere el cliente en los préstamos hipotecarios, qué sucede si no se cumplen con los requisitos establecidos en el contrato o qué documentación ha de recibir la persona que lo solicita.

En cuanto a las cláusulas suelo, indica que “están previstas en la normativa de transparencia” y que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” en el contrato que la financiera suscriba con el cliente.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento. En la actualidad, pocas entidades las aplican en los nuevos contratos. Con todo, la cláusula suelo puede adoptar otras denominaciones, como túnel hipotecario.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Los abogados consultados coinciden en indicar que, en el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aquí mostramos algunos de los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

  1. Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firmó la hipoteca y solicitarle que se anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva.
  2. Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.
  3. Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad más que se ha cobrado hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación.
  4. Si tampoco hubiera contestación, presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja.
  5. Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España tampoco se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad ya que los diferenciales y los requisitos se han endurecido respecto a unos años atrás. Y, además, hay que sumar.
  6. En última instancia, acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.

¿Qué asociaciones pueden ayudarme?

Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las más importantes:

¿Hay sentencias contra la cláusula de suelo?

En los últimos años se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad de la cláusula suelo en juzgados de lo mercantil y audiencias provinciales. En las sentencias también se establecía que los afectados recuperaran las cantidades pagadas de más.

Así, el Tribunal Supremo anuló en 2010 cinco cláusulas impuestas por bancos en la contratación de hipotecas al considerarlos “abusivos”, “desproporcionados” o “confusos” a raíz de una denuncia de la OCU.

Este hecho abrió la puerta a otras sentencias. El juzgado número 2 de lo Mercantil de Sevilla dictó en octubre de 2010 la primera sentencia favorable a la eliminación de la cláusula de suelo. Condenó a un banco y tres cajas a quitarla de los contratos al considerarla “abusiva” también le exigió que se “abstuviera” a utilizarla en el futuro.

Desde entonces, las sentencias en juzgados de lo mercantil contra las cláusulas del suelo se han ido sumando. En todas ellas, los magistrados han recalcado que tienen un carácter “abusivo”. Así ha pasado en salas de Zamora, Albacete, Burgos, Badajoz, Marbella…

Mayo de 2013 marca un punto de inflexión en la aplicación de la cláusula suelo. El día 9 de ese mes, el Tribunal Supremo la declaró ilegal en 400.000 contratos de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y 100.000 de Cajamar. El motivo, sus consecuencias no habían sido explicadas de forma clara a los suscriptores.

En verano de ese mismo año, se habían suprimido en la gran mayoría de los casos. E incluso, desde la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE), que no recibió ninguna queja durante este proceso, aseguró que “adecuar los contratos al marco legal, contactar con todos los afectados… Es un proceso complejo, que lleva un tiempo”.

En septiembre de 2014, la Sala Civil del Tribunal Supremo reafirmaba el criterio establecido un año antes al anular, en este caso, ocho cláusulas suelo de Caja Segovia (integrada en Bankia). El alto tribunal consideró que la entidad no había sido transparente con los clientes con los que firmó los contratos.

Y, además, recalcó “el especial deber del banco de transparencia y de comprensibilidad real de dicha cláusula a los clientes”.

Rechazó en esa ocasión, la alegación de la entidad que señalaba que las escrituras de las hipotecas “fueron leídas por los notarios y que los clientes fueron advertidos de la posibilidad de su lectura”. Según la Sala, este hecho “no suple el deber de explicación y transparencia de las entidades ante los usuarios”.

Paralelamente, otras entidades optaron por eliminarla en los contratos en los que ya existía. Fue el caso de Banco Popular, que afirmó haberlas retirado durante 2013. Bankia hizo lo propio en 2014, y remitió un informe sobre ello a la CNMV. Afectaba a unos 40.000 documentos.

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