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Ayuda sobre hipotecas con interés fijo (agosto de 2015)

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En España a diferencia de en otros países la modalidad de tipo de interés más utilizada es a tipo variable, un tipo de interés de mercado (habitualmente el euribor) más un diferencial. Aunque también se pueden solicitar a tipo fijo con la cuota constante durante toda la vida del préstamo.

En los préstamos a tipo variable, el tipo de interés del préstamo hipotecario se revisa de forma periódica según los términos establecidos en el contrato, y su trayectoria es resultado de la evolución del mercado durante el periodo que dure la amortización.

El tipo de interés fijo son más caras, pero como ventaja permiten conocer de antemano la cantidad a pagar en todas las cuota, ofreciendo una mayor tranquilidad financiera a la persona que contrata el préstamo, que no tendrá que enfrentarse a subidas imprevistas de la cuota cuando los tipos de interés de mercado aumenten.

Sin embargo, el préstamo a tipo de interés variable permitirá beneficiarse de bajadas en la cuota cuando los tipos de interés de referencia caigan, por lo que puede ser una opción interesante en contextos en los que se espera que los tipos de interés de mercado disminuyan. Como contrapartida, si el tipo de interés de mercado al que el préstamo está referenciado sube, la cuota mensual aumentará.

Por este motivo, al contratar un préstamo a tipo de interés variable es importante que la cuota mensual se pueda pagar sin dificultad y que tengamos margen para asumir una posible subida de la cuota sin que ello represente un inconveniente.

La OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) afirma que, con la situación económica actual, es más conveniente contratar una hipoteca a tipo variable. Para que una hipoteca a tipo fijo sea rentable, los valores del Euribor tendrían que romper el techo del 5,00%.

Antes de elegir una hipoteca a tipo fijo es conveniente que revises las siguientes comisiones:

  • Comisión por subrogación: por si deseas cambiarte a una hipoteca a tipo variable y tu banco no te lo permite. El porcentaje máximo permitido es del 2,5%.
  • Compensación por riesgo del tipo de interés: esta comisión se paga si con la subrogación el banco pierde dinero (sucede prácticamente en la mayoría de los casos).. Lo más habitual es que se pacte un importe fijo que se aplica sobre el capital pendiente. Este porcentaje suele ser el 2,50%.
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Se puede modificar el tipo de interés de la hipoteca tantas veces como quieras, y normalmente llevará implícito el cobro de una comisión.

Pero el factor clave es que has de contar con la aprobación del banco para ello, y por tanto deberás negociar y es sabido por todos que el banco siempre barre “para casa”, en beneficio de sus propios intereses.

Por lo tanto, para modificar las condiciones de tipo de interés por unas que sean favorables para tus intereses es conveniente que a la negociación acudas con una oferta vinculante de otra entidad, y que en caos de que no atiendan tu solicitud con agilidad procedas a dar orden de este otro banco les comunique formalmente la oferta vinculante para cambiar tu hipoteca de banco. En caso de que no igualen la oferta desde tu banco, se proceda a la subrogación automática del préstamo hipotecario en esta otra entidad en las condiciones de tipo de interés de la oferta vinculante.

Antes de cambiar el tipo de interés, es importante que tengas en cuenta las siguientes comisiones que tendrás que pagar si realizas una novación:

  • Novación modificativa: esta comisión se aplica también cuando se modifican condiciones del contrato hipotecario como por ejemplo en el caso de una ampliación de la hipoteca, modificación del plazo (en este caso, según el Art 10 de la Ley 2/1994 el banco solo puede aplicar un 0,10% sobre el capital pendiente), cambios en las condiciones del tipo de interés, cambio en el sistema de amortización y cambio de las garantías personales.
  • Comisión por modificación de las condiciones: se aplica cuando se modifica un concepto relevante del contrato de la hipoteca. Esta comisión oscila entre un 0,00% y un 2,50%.

Y si realizas una subrogación hipotecaria a otra entidad las comisiones serán:

  • Comisión por subrogación de acreedor o cambio de banco: esta comisión se aplica cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro. Según la Ley 2/1994 esta comisión no puede superar el 1,00% del capital pendiente de pagar. Pero en el año 2003 se estableció que los préstamos hipotecarios concertados a partir del 23 de abril de 2003 no pueden aplicar una comisión por subrogación superior al 0,50%.
  • Compensación por riesgo de tipo de interés: la tendrás que pagar si, siendo el titular de una hipoteca a tipo fijo, decides cancelar tu préstamo hipotecario. El banco te aplicará esta comisión si la cancelación le provoca pérdidas, lo que sucede en la mayoría de los casos. El importe a aplicar suele ser de un 2,50% sobre el capital pendiente en ese momento.

En este último caso, puedes consultar la calculadora de subrogación hipotecaria para conocer aproximadamente los gastos que tendrías que pagar.

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Los requisitos que exigen las entidades en el caso de las hipotecas a tipo fijo no difieren mucho de las hipotecas a tipo variable.

A nivel general se exige estabilidad de los ingresos periódicos, que el nivel de endeudamiento incluyendo la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35-40% y la aportación de como mínimo el 20% del valor de compra-venta de la vivienda.

A diferencia de una hipoteca a tipo variable, con una a tipo fijo es aún más difícil conseguir financiación superior al 80% del valor de tasación de la vivienda y plazos de amortización que traspasen los 30 años.

Otras preguntas relacionadas:

Si, utilizando el simulador de hipotecas puedes hacer cálculos con tu hipoteca a tipo fijo para conocer el plazo, importe, cuota y cuadro de amortización.

También puedes consultar la calculadora de gastos para comprar una vivienda para tener una aproximación de los gastos e impuestos que tendrías que pagar al comprar la vivienda.

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