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Una hipoteca es un préstamo destinado a financiar la adquisición de un bien inmueble. Al contratarlo, el titular responde del pago del préstamo con una garantía hipotecaria (la vivienda adquirida) y su garantía personal (sus bienes: el coche, otra vivienda, etc.).

Al tener la garantía del inmueble, los préstamos hipotecarios tienen un tipo de interés menor que el de los préstamos personales. A diferencia de estos últimos, las hipotecas financian importes superiores durante un periodo de tiempo más largo y su tipo de interés está referenciado al euribor en la mayoría de los casos.

Otras preguntas relacionadas:

Para conseguir la hipoteca más barata tienes varias opciones. Entre ellas destacamos lo siguiente:

  • Solicita una oferta a la entidad de la que ya eres cliente. Al conocer mejor tu perfil crediticio, posiblemente te ofrezcan una oferta más barata.
  • Es muy útil que utilices los comparadores tradicionales a través de Internet y en páginas que son potentes buscadores de ofertas hipotecarias como Bankimia, que integrada en una única web las principales ofertas hipotecarias vigentes en el mercado nacional y proporciona en pocos segundos un ranking de las mejores ofertas del momento.
  • También es conveniente que, una vez elijas las mejores hipotecas para tí, no la solicites en una única entidad para comparar las ofertas que te dan en función de tu perfil y ver la que más te conviene
  • Si no tienes decidida la vivienda que quieres comprar, es importante valorar el hecho de conseguir financiación preferente comprando un piso o casa de los bancos, te ofrecerán mejores condiciones en tu hipoteca.
  • Si eres joven, tampoco debes descartar las hipotecas para jóvenes que están subvencionadas por las Comunidades Autónomas.
  • Para obtener las mejores condiciones en tu banco tradicional tendrías que contratar muchos productos bancarios y seguros con la hipoteca. Igualmente si la aportación de avalistas mejora tu calificación crediticia podrías obtener un descuento en el diferencial y en las comisiones de apertura y estudio por esta vía.
Otras preguntas relacionadas:

En la actualidad, el plazo máximo de amortización que da acceso a una hipoteca es de 40 años de plazo total y/o hasta la edad de 70-75 años del titular más joven. Por tanto, la oferta de hipotecas de 40 años va dirigida a jóvenes de hasta 35 años. A partir de esa edad lo normal es que el plazo máximo admitido sea 35 años, siendo frecuente también un plazo máximo de 30 años.

Antes de la crisis se vio en España una oferta masiva de hipotecas de más larga duración, hipotecas de 50 años, de muchas entidades, principalmente cajas de ahorros, subiéndose al carro de los mercados hipotecarios japonés y norteamericano que han visto hipotecas de hasta 100 años, hipotecas que se heredan de padres a hijos. Eran hipotecas que en España financiaban hasta el 100% e incluso incluían 2 años de carencia de capital, por lo que sólo pagabas intereses, y con un tipo de interés variable (Euribor + un diferencial).

Estas “facilidades” ya no están en el mercado español, pero sin duda tan largos plazos de amortización no son saludables para las finanzas familiares, si no que facilita la creación y mantenimiento de burbujas inmobiliarias.

La excepción en estos momentos en España es la Hipoteca Pribanca de Fórmula Capital, que ofrece financiación de hasta 100 años de plazo sólo contratando el seguro de hogar y sobre viviendas libres de cargas (primera hipoteca). Eso sí, el tipo de interés es superior al 15%, como pagaron en su día nuestros padres la hipoteca.

Otras preguntas relacionadas:

El importe máximo lo marca el precio y la valoración de la vivienda, pero vamos a acotar la cantidad hipotecaria que puedes obtener en circunstancias normales hablando de términos porcentuales sobre la inversión.

Si quieres acceder a la compra de vivienda sin avalistas, lo menos que tienes que aportar es:

  • El 20% de la inversión, ya que no suelen financiar más del 80% del valor de tasación de la vivienda.
  • Los gastos e impuestos que tradicionalmente han sido en torno a un 10% sobre el precio de la compra-venta, aunque en algunos casos actualmente estos se pueden ver reducidos a un 5%.

Si el valor de tasación fuera inferior al precio de compra-venta pudiera ser que te rebajen la cantidad al 80% de esta cifra, al ser la menor de las dos, haciendo uso de criterios prudenciales de riesgo.

En caso de que compres una vivienda adjudicada del banco, entonces si que puedes obtener el 100% de la compra venta, sin problemas. Es más, algunos bancos (entre ellos los bancos extranjeros) te ofrecen un descuento adicional cercano al 10% del precio de venta ofrecido para su piso si obtienes la hipoteca en otra entidad o pagas al contado, con lo que de forma indirecta te ahorras los gastos a pagar por la compra. Puedes obtener el 100% de ese precio rebajado en otro banco y tras pagar gastos e impuestos habrás pagado menos que si hubieras realizado con ellos la hipoteca.

También puedes obtener en tu banco más del 80% de compra-venta interviniendo en la hipoteca avalistas, también denominados fiadores, que sean solventes. En España normalmente los padres o hermanos y es menos habitual que quién avale la hipoteca sea una empresa.

Los avalistas o fiadores responden del pago de tu deuda con su dinero y sus bienes, por lo que en caso de impago, el banco primero ejecuta la hipoteca y subasta la vivienda, y si con el dinero no alcanza para cancelar la deuda pendiente, procederán al embargo de bienes de los avalistas, procediendo en caso de falta de pago a una nueva subasta de la vivienda de estos avalistas. En caso de falta de postores en la subasta el banco se quedará tu vivienda por el 60% del tipo de subasta (importe fijado en la escritura) si es vivienda habitual, por el 50% si es segunda residencia.

Finalmente, a través de comparadores hipotecarios como Bankimia podrás encontrar las mejores ofertas de financiación de hasta el 100% de compra venta, condicionado al valor de tasación. Algunas financian también los gastos y otras no.

El principal gasto por compra de vivienda son los impuestos. En 2012 los impuestos por compra de vivienda se han reducido en el caso de vivienda nueva, o de primera transmisión, a un 4% en concepto de IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido). Puede ser que en 2013 regresen al IVA 8%, o que se prorrogue con un nuevo Real Decreto-Ley en 2012.

En caso de compra de vivienda usada se paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que es marcado por las comunidades autónomas y que suele estar en torno al 7%, viéndose rebajado habitualmente para familias numerosas.

Pagarás AJD (Actos Jurídicos Documentados, que es otro impuesto autonómico) por la constitución de hipoteca salvo que se trate de subrogación del préstamo del promotor inmobiliario o se trate de compra de una VPO (Vivienda de Protección Oficial), operaciones exentas de pago en ambos casos. Para el resto de operaciones hipotecarias, el % de este impuesto varía según comunidades autónomas e importe de la hipoteca contratada.

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En la red bancaria de sucursal la solicitud y tramitación sigue un proceso físico, en el mejor caso electrónico, por el cual la sucursal que atiende al particular recoge tu documentación, la estudia, la introduce en sus aplicaciones de préstamos y sistemas de credit scoring. El credit scoring es una herramienta informática del banco para obtener tu calificación crediticia y con ellos proceder a aprobar, denegar, condicionar y/o fijar las tarifas de tipo de interés y comisiones de tu hipoteca.

Posteriormente si no tiene facultades a nivel organizativo para resolver el expediente (por importe o por calificación crediticia), algo habitual en la coyuntura actual en cuanto a que han rebajado facultades de los gestores personales en oficinas, tendrá que ser la dirección de zona local o territorial la que resuelva, y si esta tampoco tuviera facultades iría a sus analistas de riesgo de particulares en sus servicios centrales, demorando la formalización de la operación y su abono durante varios días e incluso semanas.

Sin embargo por Internet este proceso puede ser mucho más ágil. Tú introduces tus datos en los formularios y envías la documentación para que el banco sólo tenga que cotejarla, recibiendo tu solicitud directamente el estamento facultado para resolver, aprobar, denegar, condicionar o limitar el importe de tu solicitud. En 48 horas puedes obtener respuesta y normalmente nunca tardarán si quiera una semana en darte respuesta.

Además, a través de Internet puedes comparar ofertas para tratar de acceder a las hipotecas más ventajosas, baratas y económicas para tus intereses.

No sólo es que pueda hipotecarse, si no que es preferente para los bancos hipotecar casas libres de cargas puesto que así acceden a una posición de privilegio sobre cualquier otro acreedor o banco de una persona o empresa, tanto sea por finalidad de una transmisión, compra-venta, de la vivienda a un tercero o porque debido a necesidades familiares se requiere obtener una cantidad elevada de dinero en préstamo o crédito y un plazo amplio de reembolso.

Con un crédito hipotecario sólo pagarías intereses, y se podría fijar un calendario de amortización periódico a través de rebajes secuenciales durante la duración de la disponibilidad del crédito, cuyo límite sería así inferior con el paso de los años. Es muy útil el crédito hipotecario para autónomos, empresarios y profesionales que cuentan con ingresos irregulares a lo largo del año.

Con el derecho hipotecario a favor del banco, en caso de que tú como particular suspendas tus pagos o te declares en concurso de acreedores persona física, el banco se asegura de que cobrará mediante la ejecución hipotecaria la mayor parte de la deuda pendiente o a través del convenio de acreedores en caso de concursal. Además el banco también podría realizar la cancelación integra de la deuda con la dación en pago de la vivienda.

Por otro lado, si tienes una casa hipotecada y necesitas nueva financiación de cierto importe (mayor a 10 - 12 mil euros), será muy extraño que otro banco te conceda un préstamo con una segunda hipoteca, si no que tendrías que subrogar la hipoteca con ellos en caso de que tu banco se muestre reacio a ampliar tu hipoteca porque puedas estar pasando alguna inestabilidad laboral o económica.

Para ampliar tu hipoteca se puede hacer sobre el mismo expediente hipotecario o en una segunda hipoteca. Si te mantienen el tipo de interés te conviene realizar una ampliación, y sólo tendrías que pagar las comisiones de novación y estudio. Pero si no te van a mantener el diferencial de tipo de interés o te quieren cambiar la referencia Euribor a un IRPH, te conviene realizar otra hipoteca para que sólo tengas un pequeño préstamo caro y no un gran préstamo caro.

También es posible para obtener un nuevo préstamo la constitución de una garantía hipotecaria sobre locales, garajes, fincas rústicas o naves industriales libres de cargas.

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La decisión de compra de vivienda es la decisión de inversión más relevante por excelencia de las familias.

En estos momentos mejor olvidarse del factor de la revalorización esperada de las viviendas con las que muchas personas solicitaban tranquilamente el 100% del precio de compra.

Puntos a favor de comprar piso son la obtención de una independencia personal y familiar donde crear tu hogar y formar tu familia, las ventajas fiscales por la compra de vivienda habitual sin límite de renta, destinar tu dinero a pagar algo que, aunque tengas que hipotecarte, a largo plazo será tuyo.

A este respecto hay estudios anglosajones que obtuvieron evidencia económica de que a partir del quinto año empieza a ser más rentable comprar que alquilar. Por tanto, si no estás seguro que vayas a vivir al menos cinco años en ese lugar es mejor abstenerse de comprar, puesto que los gastos de compra e intereses pagados serán difícilmente recuperables con la venta del piso.

Algo muy interesante en materia de compra de vivienda es la elección de una correcta ubicación del piso, que el piso a comprar te guste a ti y a tu familia o pareja, y que además tenga atractivo en el mercado para las masas de ciudadanos de tu ciudad o municipio. Es decir, que sea útil su compra por otras personas en el futuro, que tenga un atractivo comercial alto por estar ubicado en un área residencial funcional.

Puntos débiles de la adquisición de vivienda son el pago de los gastos e impuestos fiscales, el coste por el pago de intereses y coste de oportunidad del dinero destinado para la entrada de compra de la vivienda frente a otras inversiones o cuentas remuneradas de ahorro, pago de gastos de mantenimiento (Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI, seguro de incendios del hogar), el riesgo de insolvencia en caso de que pierdas el empleo y no puedas pagar las cuotas hipotecarias, la perdida de flexibilidad laboral en caso de que por motivos laborales en tu empresa o porque tengas que cambiar de empresa tengas que cambiar de localidad, provincia, región o país de residencia.

Además también es importante la tranquilidad que se tiene viviendo de alquiler y sin depender de grandes deudas. Has de saber de que en caso de que no puedas pagar tu hipoteca, el banco se adjudicará tu casa, en caso de falta de postores, por el 60% (caso exclusivo de la vivienda habitual) del importe de subasta fijado en la escritura de la hipoteca, por lo que si debes menos de esa cantidad de dinero el banco te abonaría la diferencia, pero si debes más dinero el banco se queda tu piso y además seguirías adeudándoles la diferencia.

Concluyendo, teniendo en cuenta que en la coyuntura actual los precios de la vivienda han caído bastante pero no terminan de encontrar suelo, y con el coste de los alquileres a la baja, puede ser buen momento tanto para comprar como para alquilar, todo dependerá de tu estabilidad laboral y económica para afrontar con seguridad una operación de esta envergadura.

Hoy en día no sólo es bueno que aportes el 20% del precio para la compra de la vivienda, si no que es aconsejable que cuentes con un colchón de entre un 10% y un 20% adicional tanto para continuar con la adquisición del equipamiento y muebles sin dificultades como para tener disponibilidad de liquidez para hacer frente a posibles imprevistos personales, materiales o laborales, sin tener que recurrir necesariamente a la adquisición de nuevas deudas por otros préstamos a largo plazo. Y si esta no es tu situación de partida, puedes beneficiarte de la creciente oferta de pisos en alquiler con opción a compra.

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Las hipotecas subprime, también denominadas basura, ninja..., son aquellas que se conceden a personas con un perfil crediticio con mucho riesgo. Un ejemplo serían las hipotecas concedidas a personas sin trabajo, sin ningún ingreso estable, ni otros bienes que puedan garantizar el pago del préstamo.

El tipo de interés de estos préstamos es superior al de la media, debido al alto riesgo de impago. Durante la burbuja inmobiliaria, en Estados Unidos y España se incrementó notablemente el número de operaciones con estas características. En consecuencia, el riesgo al que se enfrentaban las entidades financieras subió.

Con la crisis económica y la destrucción de empleo muchas de las personas que contrataron hipotecas subprime, han perdido su empleo y han dejado de pagar las cuotas mensuales de su hipoteca. Esto ha incrementado el número de ejecuciones hipotecarias y de pisos embargados por los bancos.

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Los trámites que tienes que realizar para solicitar una hipoteca son muy sencillos.

Tienes que fotocopiar o escanear (si el envío de documentación es digital online), tu DNI (si la solicitud es en un banco en el que no eres cliente), la última declaración de la renta, dos últimas nóminas de la empresa, el historial laboral de la seguridad social, para su entrega al banco que quieres que estudie tu hipoteca y te realice una oferta vinculante. Además deberás indicar que importe y plazo solicitas, aunque puede que el banco te responda que admite tu operación por un importe o por un plazo inferior.

El banco encargará en tu nombre la solicitud de tasación, nota simple del registro de la propiedad (donde constan cargas de la finca a hipotecar) y te pedirá que les firmes la plantilla de solicitud de CIRBE, que es la Central de Información de Riesgos del Banco de España, donde se registran todos tus préstamos y créditos bancarios mayores de 6.000 euros.

Finalmente, si te han concedido la hipoteca sólo tendrás que acudir a la notaría para formalizar escritura de hipoteca.

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Es aconsejable valorar la oferta de hipotecas de varios bancos, de esta forma podrás observar las diferencias en las condiciones de tipo de interés, comisiones, plazo y porcentaje máximo de financiación.

Sin duda la variable fundamental en la decisión en términos económicos viene marcada por el tipo de referencia Euribor más un diferencial, cuanto más bajo sea el diferencial sobre Euribor, mayor será el ahorro en intereses a largo plazo comparado en términos de oportunidad frente a hipotecas con diferenciales superiores. Normalmente las hipotecas más baratas las puedes encontrar y contratar por Internet.

en además en cuenta que los seguros obligatorios vinculados a la hipoteca (hogar y vida), al ser cautivos en su contratación y renovación anual por el banco con el que haces la hipoteca, pueden hacerte incurrir en un coste adicional muy relevante, por lo cual has de valorarlo dentro del estudio económico de las ofertas hipotecarias que estas estudiando.

Es interesante que tu hipoteca te permita realizar amortizaciones parciales anticipadas sin comisión o que esta sea lo más baja posible, así como que te permita realizar disposiciones del saldo amortizado, es decir que si tienes necesidad de realizar una disposición puntual para realizar reformas, comprar un coche, o financiar los estudios universitarios de tus hijos, no tengas que solicitar y formalizar otro préstamo o hipoteca.

No olvides revisar antes de ir a firmar las condiciones de la oferta y cotejarlas con las de la escritura, no tengas un disgusto con clausulas inesperadas como las de tipo de interés suelo (tipo mínimo independientemente de la bajada del Euribor). Esto implicaría un elevado coste extra comparado con otras hipotecas similares sin clausula suelo.

Finalmente la intervención de avalistas fiadores en los préstamos hipotecarios es un arma de doble filo, puesto que si bien pueden facilitarte el acceso al crédito hipotecario, has de ser consciente de que estos responden con su patrimonio de forma ilimitada para el reembolso de la deuda en caso de que el inmueble sea insuficiente para extinguir la deuda por tu impago. Si ambos pasáis por dificultades económicas y no disponéis de liquidez el banco puede acabar subastando tu vivienda y la de tus avalistas.

Otras preguntas relacionadas:

Podemos diferenciar dos tipos de requisitos, los de contratación (que son requisitos necesarios pero no suficientes) y los de riesgo de crédito.

  • En relación al requisito excluyente, el riesgo de crédito, las condiciones para conseguir una hipoteca son la necesaria aportación de la documentación suficiente que acredite tu capacidad de pago de las mensualidades (último impuesto de la renta, dos últimas nóminas, historial laboral de la seguridad social).
  • Además de normalmente aportar una cantidad de dinero en concepto de entrada en caso de que el destino de la hipoteca sea la adquisición de vivienda, aunque también hay algunas entidades que llegan a financiar el 100%
  • Asimismo que el valor de tasación del inmueble no sea inferior al LTV (long to value / importe de la deuda sobre la valoración) 80% generalmente.
  • La contratación del seguro de hogar a favor del banco, a través del propio banco o contratado con una aseguradora.
  • Respecto a los requisitos de productos de obligada contratación, los mínimos varían según entidades y ofertas hipotecarias, así algunas no exigen la contratación de ningún producto ni seguros (en cuyos caso el tipo de interés suele ser más elevado), otros bancos sólo exigen la contratación de seguro de hogar y vida y otras bonifican la contratación de múltiples productos y seguros. En esta línea dentro del mercado hipotecario español, es habitual que el banco incremente los requisitos de vinculación necesaria o bonificada sobre el diferencial de tipo de interés de partida (rebaje del diferencial en una determinada cantidad de puntos básicos por cada producto contratado) por la suscripción y mantenimiento de productos bancarios y de seguros contratados adicionales a la propia hipoteca. Puede tratarse de seguros de vida, seguros PPI de protección de pagos, seguros de hogar, aportaciones a planes de pensiones, titularidad de tarjetas de débito y crédito, pago de una cantidad mínima periódica determinada a través de estas tarjetas, mantenimiento de un cierto volumen de saldos medios en cuenta corriente, domiciliación de recibos, contrato de banca electrónica… casi cualquier producto financiero bancario y de seguros que te puedas imaginar.
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Según la legislación vigente, el único obligatorio es el seguro de daños, también denominado seguro del hogar. Aunque no implica que se deba contratar a través de la aseguradora vinculada al banco. Este seguro cubre el riesgo de incendio y explosión, elementos naturales (tormentas, granizo, heladas, etc.)

Además de este seguro, casi todos los bancos, cajas y financieras exigen además la contratación del seguro de vida. Al contratar seguros adicionales, el riesgo de la entidad disminuye, con lo que reducen el tipo de interés que tendremos que pagar. Estas bonificaciones se detallan en la escritura de la hipoteca.

Otras preguntas relacionadas:

Depende de la oferta del banco. Hay casos en que la entidad financiera exige la contratación de más productos en la entidad, como un plan de pensiones, un fondo de inversión...

Normalmente la contratación de estos productos implica una rebaja en el tipo de interés de la hipoteca, pero es importante valorar si esta rebaja compensa la vinculación adicional que deberás mantener.

Otras preguntas relacionadas:

Dependerá del tipo de hipoteca que tengas:

  • Si a la hora de contratar la hipoteca los seguros y productos vinculados te los exigieron pero no te rebajaron el tipo de interés (de manera que no aparecen en la escritura de la hipoteca), puedes quitarlos al pasar un año desde la firma.
  • Si por el contrario si que aparecen en la escritura bonificaciones en el tipo de interés, al dejar de contratarlos, te subirá el diferencial en la próxima revisión de la cuota. Por lo que deberás valorar si te compensa.
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Es difícil. Al estudiar tu caso, la entidad bancaria estudiará tu capacidad para hacer frente a todas las cuotas mensuales de la hipoteca (tus ingresos periódicos, avales,...). Si considera que el aval es suficiente como para asumir el riesgo de que no tengas un trabajo, es posible que te conceda la hipoteca.

Aún así, si puedes es preferible esperar a tener un trabajo antes de solicitar la hipoteca. Si no tienes trabajo la entidad está asumiendo un mayor riesgo de impago que lo compensará con un tipo de interés más elevado, si te esperas conseguirás mejores condiciones.

Otras preguntas relacionadas:

Si. En hay algunos bancos que conceden el 100% del valor de tasación de la vivienda. Sin embargo desde que empezó la crisis los bancos han reducido casi a cero la oferta de este tipo de préstamos hipotecarios.

Estas ofertas suelen utilizarse para financiar los pisos de los bancos. Para reducir su cartera de inmuebles, los bancos ofrecen financiación preferente a las personas que quieran comprar una de sus viviendas.

Otros casos en los que puedes conseguir una financiación del 100% es a través de las hipotecas para jóvenes subvencionadas por las Comunidades Autónomas, y que están destinadas a financiar la adquisición de la primera vivienda para los jóvenes.

Por último, es posible que encuentres una hipoteca al 100% si contratas muchos productos en la entidad y pagas un tipo de interés más elevado. Si embargo, esta operación puede generarte bastante riesgo, por lo que es preferible que ahorres más dinero antes de comprarte la vivienda.

Los gastos a pagar por la contratación y escritura de una hipoteca son diversos:

  • Por el lado de los gastos administrativos señalar que tendrás que pagar la tasación, nota simple, gestoría.
  • En cuanto a los gastos fiscales tendrás que pagar el AJD (Actos Jurídicos Documentados), que es un % sobre el importe escriturado por la hipoteca y que depende de la política fiscal de las comunidades autónomas. Normalmente sólo está exento de pago de este impuesto en casos de subrogación hipotecaria (puesto que ya hay una hipoteca primitiva que pago anteriormente este impuesto) o en Viviendas de Protección Oficial - VPO.
  • Finalmente hay que tener en cuenta los gastos financieros: comisión de apertura y estudio, aunque en hipotecas de banca online puedes encontrar aún ofertas sin comisiones.

En estos momentos este conjunto de gastos representan entre un 5 y un 10% según se trate de compra de vivienda nueva o usada (2ª transmisión y siguientes) respectivamente, por lo que si una vivienda media ronda los 150.000 euros, esta cifra será cercana a los 8.000 mil o a los 15.000 euros.

Pero el mayor coste de la hipoteca será el de los intereses, llegando a pagar a largo plazo cantidades muy superiores por intereses que los que suponen el primer año la mera formalización del préstamo hipotecario. Por tanto es muy importante que valores en el estudio de qué hipoteca contratar el peso acumulado de los intereses a largo plazo, puesto que si tienes una hipoteca de 150 mil acabarás pagando bastante más de 200 mil euros hasta la cancelación de la deuda.

Puedes consultar los gastos que pagarás con tu hipoteca en la calculadora de gastos.

En una hipoteca encontrarás las siguientes comisiones:

  • Comisión de apertura: es una comisión oscila entre un 1,00% y un 3,00% del total del importe del préstamo hipotecario y se aplica al contratar la hipoteca. Si contratas la hipoteca a través de Internet, normalmente te aplican una comisión de apertura menor.
  • Gasto de estudio: son los gastos que tendrás que pagar a la entidad por el estudio de viabilidad de concesión de la hipoteca. Esta comisión no se suele aplicar.
  • Comisión por cancelación o amortización: solo se aplica esta comisión en las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007. Esta comisión se aplica cuando el titular paga antes del periodo pactado parte o la totalidad del importe de la hipoteca. Esta comisión oscila entre un 0,00% y un 0,50%.
  • Compensación por desistimiento parcial o total: se aplica sobre las hipotecas formalizadas después del 9 de diciembre de 2007. Al igual que la comisión por cancelación o amortización, esta comisión se aplica si se paga antes de tiempo parte o todo el importe de la hipoteca. Por ley se aplica una comisión de hasta un 0,50% si el pago anticipado se hace los 5 primeros años del préstamo, y un 0,25% si se realiza a partir del sexto año.
  • Comisión por subrogación de acreedor o cambio de banco: esta comisión se aplica cuando el titular cambia su hipoteca de un banco a otro. Según la Ley 2/1994 esta comisión no puede superar el 1,00% del capital pendiente de pagar. Pero en el año 2003 se estableció que los préstamos hipotecarios concertados a partir del 23 de abril de 2003 no pueden aplicar una comisión por subrogación superior al 0,50%.
  • Comisión por subrogación de deudor: es la comisión que aplica el banco si se cambia un titular por otro. El cambio de titular puede ser inter vivos (por ejemplo en la compra-venta de la vivienda hipotecada entre particulares) o por mortis causa, por la herencia por fallecimiento. En el primer caso es posible que el banco no acepte la operación.
  • Reclamación de impagos: se aplica cada vez que el titular se retrasa en el pago de una de las cuotas mensuales de la hipoteca. El importe de esta comisión es fija y oscila entre 20 y 35 euros.
  • Comisión por modificación de las condiciones: se aplica cuando se modifica un concepto relevante del contrato de la hipoteca. Esta comisión oscila entre un 0,00% y un 2,50%.
  • Novación modificativa: esta comisión se aplica también cuando se modifican condiciones del contrato hipotecario como por ejemplo en el caso de una ampliación de la hipoteca, modificación del plazo (en este caso, según el Art 10 de la Ley 2/1994 el banco solo puede aplicar un 0,10% sobre el capital pendiente), cambios en las condiciones del tipo de interés, cambio en el sistema de amortización y cambio de las garantías personales.
  • Comensación por riesgo de tipo de interés: la tendrás que pagar si siendo el titular de una hipoteca a tipo fijo decides cancelar tu préstamo hipotecario. El banco te aplicará esta comisión si la cancelación le provoca pérdidas (Art 9 de la Ley 41/2007).

Es indispensable que antes de firmar la hipoteca revises a fondo todos estas comisiones para evitarte disgustos en un futuro.

Otras preguntas relacionadas:

Si no puedes pagar la hipoteca, lo primero que debes hacer es comunicárselo al banco y solicitar una solución para reestructurar tu deuda hipotecaria o unificar tus préstamos.

La solución más extendida y admitida por los bancos suele ser la ampliación del plazo de amortización de la hipoteca, estresando al máximo esta variable y llegando a conceder plazos de vida del préstamo hasta que el titular cumpla 70 – 80 años.

Otra posibilidad es la obtención de un plazo de carencia de capital (pagando sólo cuota de interés) para equilibrar tu liquidez y gestionar la obtención de un trabajo o nuevos ingresos.

Normalmente las carencias de capital se conceden por 1 o 2 años, y cabe la posibilidad además de realizar simultáneamente una ampliación del vencimiento del plazo de amortización equivalente o incluso superior, todo lo que admita tu capacidad de endeudamiento por edad.

También serviría a corto plazo la realización de una disposición sobre el saldo amortizado. O una ampliación de la hipoteca como media transitoria mientras que encuentras otro empleo o equilibras tus gastos, pero esto es menos común puesto que un problema de deuda no se soluciona con más deuda.

En este sentido hay bancos que están ofreciendo a clientes durante estos últimos años de la crisis la obtención de un crédito, personal o hipotecario, con garantía adicional de avalistas solventes en lo que recuperan la estabilidad laboral o profesional. De esta forma los hipotecados recurren a una ayuda familiar indirecta, sin que les presten el dinero sus familiares, ya que lo anticipa el banco. Estos casos se estudian uno a uno y es muy importante la vinculación familiar con el banco (posiciones en depósitos y cuentas en el banco de los fiadores) como la solvencia cierta (inmuebles libres de cargas) y un endeudamiento en CIRBE directo e indirecto (por aval de otros préstamos) reducido.

Finalmente, se podría recurrir a una moratoria hipotecaria, que es un aplazamiento temporal y parcial de parte de las cuotas hipotecarias, normalmente hasta un 50% máximo. Estas soluciones van dirigidas a desempleados y trabajadores por cuenta propia que han tenido que cesar su actividad o han visto disminuidos sus ingresos considerablemente.

En este sentido hay asociaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que ofrecen información y apoyo a las personas que no pueden pagar su hipoteca y necesitan negociar con su banco, tanto personal como online a través de foros como Stop Desahucios.

Es importante tratar de evitar tener incidencias en alertas de crédito de ficheros como Asnef, Credit Bureau o Rai antes de sentarte a negociar con el banco la modificación de las condiciones de tu hipoteca. Estos son los ficheros que consultan los bancos para ver si tienes deudas irregulares o vencidas en otros bancos, financieras o con operadores de telefonía, así como anotaciones de impago por operaciones de tráfico comercial impagadas (pagarés devueltos).

Si no puedes pagar la hipoteca, lo primero que debes hacer es comunicárselo al banco y solicitar una solución para reestructurar tu deuda hipotecaria o unificar tus préstamos.

Los estudios de tasación tienen una fecha de caducidad de 6 meses. Sin embargo es probable que te soliciten de nuevo el estudio aunque no hayan pasado 6 meses desde la última tasación.

Aún así, el banco o caja te lo solicitará de nuevo si:

  • Solicitas una ampliación de tu hipoteca.
  • Si el importe que quieres solicitar supera el 80% del valor de tasación de la vivienda.
  • Si el importe es superior a 300.000 euros.
  • Si has tenido alguna incidencia en el pago de las cuotas de otros préstamos personales o hipotecarios.

La amortización de capital en una hipoteca es beneficiosa en el sentido de que te incrementará el ahorro fiscal del año (situado en unos 9015 euros por persona) y te reduce las cuotas posteriores o el plazo total de la hipoteca.

Deberás valorar si estos beneficios compensan los costes: la comisión por amortización anticipada que deberás pagar si amortizas capital antes del plazo establecido y los intereses que obtendrías por este dinero en productos de ahorro como depósitos, pagarés bancarios,...

Otras preguntas relacionadas:

Depende del objetivo que tengas con la amortización parcial del préstamo hipotecario, siguiendo criterios gasto por cuotas de intereses, de riesgo crediticio, posición de liquidez y posibles deducciones fiscales (vivienda habitual).

El principal objetivo de reducir el plazo de la hipoteca es la reducción simultánea de la cantidad total de gasto por intereses que se pagarán hasta la cancelación del préstamo.

También si deseas maximizar tu desgravación fiscal anual por pago de préstamo hipotecario tendrías que optar por reducir el plazo de amortización del préstamo.

Pero si la desgravación fiscal de la hipoteca no te parece algo fundamental y prefieres mantener una deducción lineal hasta el vencimiento de préstamo contratado, es preferente mantener el plazo de amortización y así las cuotas mensuales serán menores. Esto es óptimo si no quieres estresar tu capacidad de pago y liquidez en exceso, dejando la materia fiscal en manos de la posibilidad de realizar nuevas amortizaciones parciales en el futuro con el ahorro que puedas ir acumulando.

Has de tener en cuenta que el máximo deducible son 9.015 euros anuales por persona, así como que es improbable que en un futuro eliminen este derecho con carácter retroactivo.

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La novación es el término jurídico que define la modificación, transmisión o extinción de una obligación jurídica contractual, en este caso el contrato de préstamo hipotecario, por mutuo acuerdo de las partes: deudor hipotecado y banco acreedor.

En caso de que se trate de una extinción de la obligación, por ejemplo quitar de un préstamo a un titular por un divorcio, disolución de sociedad de bienes gananciales o separación de pareja, se conoce como una novación extintiva.

Si se trata de una novación modificativa, lo que se produce es un cambio en las condiciones contractuales, relativas al índice de referencia de tipo de interés (IRPH o Euribor), al diferencial de tipo de interés, a realizar ampliaciones del capital pendiente, o a modificar el plazo o calendario de amortización.

En cuanto a la modificación del plazo o calendario, las opciones son múltiples: aumento o reducción del plazo de amortización - vencimiento, cambio de la periodicidad de cobro de las cuotas (mensual por trimestral) e inclusive el cuadro de amortización de la deuda, pudiendo fijar cuotas de amortización crecientes, decrecientes e incluso aplazar cuotas o cantidades del préstamo al vencimiento.

En las novaciones hipotecarias pagarás, además de las comisiones del banco, gastos de notaría, gestoría, tasación y registro de la propiedad. Sólo pagarás impuesto de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en caso de ampliación de hipoteca y por importe ampliado.

Todos estos gastos y comisiones son deducibles, te los puedes desgravar en la declaración de la renta de ese ejercicio fiscal, si se trata de novación de la hipoteca para adquisición de vivienda habitual.

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El cambio de titularidad de una hipoteca se realiza mediante la subrogación, viable jurídicamente tanto de la parte deudora como de la parte acreedora (un banco normalmente).

La subrogación del deudor es habitual en caso de compra de vivienda al promotor inmobiliario que ha financiado la promoción con un préstamo promotor, o también en la compra a un particular o empresa que venda la vivienda con la posibilidad de que su banco estudie la subrogación del comprador en su hipoteca, puesto que el banco en ningún caso esta obligado a admitir la subrogación.

Si el banco considera que la persona que quiere subrogarse en su hipoteca no le ofrece garantías de reembolso del préstamo, denegará la subrogación.

Asimismo se puede producir un cambio en la titularidad del derecho de hipoteca, banco hipotecante, en cuanto a que si tú recibes una oferta vinculante de otro banco para mejorarte la hipoteca este podrá subrogarse en la posición de tu banco actual siempre y cuando tu banco no ejerza su derecho de tanteo e igual la oferta para que no te fugues con su hipoteca a otra entidad.

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Se puede modificar el tipo de interés de la hipoteca tantas veces como quieras, y normalmente llevará implícito el cobro de una comisión.

Pero el factor clave es que has de contar con la aprobación del banco para ello, y por tanto te deberás amoldar a sus condiciones actuales, y es sabido por todos que el banco siempre barre “para casa”, en beneficio de sus propios intereses.

Por lo tanto, para modificar las condiciones de tipo de interés por unas que sean favorables para tus intereses es conveniente que a la negociación acudas con una oferta vinculante de otra entidad, y que en caos de que no atiendan tu solicitud con agilidad procedas a dar orden de este otro banco les comunique formalmente la oferta vinculante para cambiar tu hipoteca de banco. En caso de que no igualen la oferta desde tu banco, se proceda a la subrogación automática del préstamo hipotecario en esta otra entidad en las condiciones de tipo de interés de la oferta vinculante.

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Si que se puede. Para conseguirlo deberás hacer una novación (para modificar las condiciones de la hipoteca con tu banco) o una subrogación de tu hipoteca (cambiando tu hipoteca a otro banco).

Es más beneficiosa la novación, al tener menos gastos de notaría y registro. Aunque dependerá de las condiciones del banco.

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El IRS (Interest Rate Swap) es un índice que refleja el coste del dinero a cinco años sin prima de riesgo.

El día 29 de abril de 2012 entró en vigor en el mercado hipotecario este nuevo índice. Y durante los próximos meses las nuevas hipotecas irán substituyendo el Euribor por el IRS a 5 años.

Si ya tienes contratada una hipoteca que está referenciada al IRPH o al Euribor, no es necesario que se cambie a no ser que lo renegocies con tu banco.

Según los expertos, este índice beneficia a los bancos al garantizar unos valores más estables a lo largo del tiempo.

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El IRS al no tener en cuenta la prima de riesgo, refleja mejor las expectativas sobre la evolución de la economía y la política monetaria. De manera que los préstamos hipotecarios que estén referenciados al IRS se adaptarán mejor a la evolución de la coyuntura económica.

Según algunos expertos, este nuevo índice garantizará a los bancos más estabilidad en cuanto a los tipos de interés. También afirman que fomentará la contratación de hipotecas a tipo fijo.

Hay predicciones sitúan el IRS un punto básico por debajo del Euribor a 12 meses aunque el tipo de interés total que deberás pagar será la suma del índice y el diferencial que te apliquen.

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Tienes que tener en cuenta que esta cláusula esta siendo considerada abusiva por la jurisprudencia de sentencias emitidas por los jueces en España en lo que respecta a las hipotecas con tipo de interés variable.

Hay organizaciones de consumidores como la OCU que apoyan y asesoran a los particulares en cuanto a los pasos a seguir para exigir al banco la eliminación de la clausula suelo, de forma amistosa o ante los tribunales. No es proporcional que se establezca un tipo de interés mínimo y no se fije un tipo de interés máximo, también conocido como tipo de interés techo, o que en caso de que exista tipo máximo este sea inalcanzable.

También tienes que tener en cuenta tu derecho a cambiar tu hipoteca a otro banco, con lo que de un plumazo puede quitar de tu hipoteca la clausula suelo y mejorar el diferencial de tipo de interés.

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