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Comprar vivienda hipoteca por un valor menor al capital pendiente de amortizar
Voy a comprar una vivienda de 2º mano por 155000 euros, pero el vendedor la tiene hipotecada en el BBVA con un capital pendiente de 168000 euros. La tiene hipotecada por más de lo que me la va a vender. Yo quiero hacer mi nueva hipoteca por valor de 155000 euros en el Banco Santader (tengo claro que me concederán el 80% pero el resto lo tengo ahorrado y dispongo del dinero). ¿Cómo se debe proceder en estos casos en los que yo le pagaría al comprador un importe menor que lo que le queda de capital pendiente de su hipoteca, de que manera éste liquida su deuda y en que momento se le queda la vivienda libre de cargas para entonces pasar a ser propiedad mía la vivienda con la hipoteca que yo hay constituido?Gracias
Responde tu también(7) Respuestas
Experto
@salem: para levantar la carga registral de la primera hipoteca (requisito que te pondrá Santander para hipotecar) es preciso que la hipoteca del bbva este cancelada economicamente, por lo que el titular de esa hipoteca deberá poner la diferencia, y como lo que tu le entregas no es efectivo si no que vas a financiar... problemas.
creo que San te lo haría en préstamo puente hasta que pueda hipotecar, supongo que teniendo certeza de que bbva tiene la provisión de fondos del titular hipotecario, y esto es dificil entre dos entidades salvo que tenga tradicionalmente colaboración en bilaterales en la plaza.
todo esto como ves se complica al realizar las operaciones en distintas entidades, por lo que la problematica o inviabilidad del tema me queda un poco en el aire.
consulta a tus contactos en la oficina del Santander que tendrán experiencia para decirte si esto se puede instrumentar con otra entidad o no te queda otra que solicitarlo en bbva, que es lo que me estoy temiendo.
Experto
No estoy de acuerdo con la respuesta anterior. No ha de haber ningún problema, aunque no es tan fácil como en otros casos. Antes de la firma, el vendedor ha de amortizar anticipadamente el diferencial que no le pagas y un poco más (el equivalente a los gastos de cancelación de su hipoteca). El día de la firma de la escritura ante notario ha de traer un certificado de la deuda. Tu banco le hará una transferencia vía Banco de España para cancelar la hipoteca y simultáneamente te dará a ti la hipoteca.
El único tema está en que han de cuadrar los números, especialmente porque hay que prever los gastos tanto de la cancelación de la hipoteca (que paga el vendedor) como los tuyos por la compra y la nueva hipoteca. Pero con las cifras claras, no hay ningún problema, solo una operativa algo más compleja.
Chantal Catalá
abogada
www.catala-advocats.com
Experto
Antes de plantearte comprar esta vivienda tienes que confirmar que el propietario tiene la diferencia que falta entre el precio de venta y la deuda pendiente, sinó no podrás comprar el piso. Si es asi, el dia de la firma de la compra y por tanto de la hipoteca el propietario tandrá que haber amortizado anticipadamente esta diferencia más los costes de la cancelación registral de la hipoteca y el Banco Santander retendrá el dinero (los 155.000 euros) para cancelar el resto de la deuda pendiente enviando dicho dinero al banco BBVA para que este procede a la cancelación total de la deuda pendiente.
De acuerdo, según lo que me comentan ustedes, el día de la firma de la escritura el vendedor debería acudir con un certificado de la deuda por importe de 155000 euros, ya que el vendedor previamente habría abonado a su banco los 13000 euros (la diferencia de 155000 a 168000). Pero a continuación, al hacerle mi banco una transferencia por el importe de 155000 euros, y ya poder cancelar definitivamente el vendedor su hipoteca, ¿se le volverían a generar al vendedor unos gastos bancarios por cancelación anticipada (si en las condiciones de su hipoteca así lo constara) que tendría que abonar él a su banco?¿y se le volverían a generar unos gastos de cancelación registral al ahora si cancelar por completo su hipoteca?
Experto
El certificado que emitirá el BBVA dirá que a la fecha prevista de la firma de la venta la deuda pendiente es de XX capital más X de intereses calculados hasta ese día más X de la comisión de cancelación total que tenga pactada. La suma de todas esas cantidades es lo que el Santander enviará al BBVA para asegurar la cancelación de la hipoteca. Además tu -a través de la gestoría de tu banco- le deberás retener al vendedor una cantidad para asegurar el pago de los gastos de cancelación registral de la hipoteca (alrededor de 1000 euros). Por tanto, el vendedor, ha de haber amortizado antes de la venta la cantidad suficiente para que con el importe que le pagues por la compra haya suficiente para pagar el importe total del certificado del BBVA (comisión e intereses incluidos) y la provisión de fondos para la cancelación registral (aunque esta última te la podría dar en mano).
No has de preocuparte porque tu banco no dará la nueva hipoteca sin asegurarse que la anterior queda cancelada. Solo has de asegurarte que el vendedor tenga el dinero para amortizar la diferencia antes de la firma.
¿Pero la cuantía X de intereses y X de comisión de cancelación total debería aparecer en el certificado? Si estas cuantías las ha de abonar el vendedor y no yo como comprador. ¿No debería aparecer en el certificado únicamente el valor de compraventa de la vivienda que yo he acordado previamente con el vendedor, los 155000 euros? Ya que la parte de intereses y la comisión de cancelación no tengo que abonarla yo como comprador. Gracias
Experto
Tengo dudas respecto a la refinanciación de Hipoteca. En mi caso tengo ademas de la Hipoteca de (112.000€ con un plazo pendiente de 14 años) dos prestamos personales de 4.787,07 + 7.821,55 total 12.608,62€ ante la crisis, el Banco nos ha propuesto refundir los dos prestamos en uno y rebajar la cuota de la Hipoteca hasta dos años.Con una nueva hipoteca de 30.000€ al 6,5% de interes. este tipo de interes es correcto .Nos aplican unos gtos apertura de 600€ unos Seguros de vida aproximado de 1000€ y una prevision de Fondos de 1.692,12 € es esto correcto?Gracias anticipadas.Una hipotecada desorientada.
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Comentario de Anónimo | el 07 Apr 2011
No tienes ni idea