Hola rufita,

Los diversos gastos hipoteca que puedes tener que pagar por hacer modificaciones o simples variaciones en el calendario de pagos (amortizaciones anticipadas o aplazamientos por moratoria), son los correspondientes a novación y subrogación, y principalmente serán las comisiones bancarias y posibles nuevos devengos de impuestos a liquidar.

Las opciones de novación son múltiples. Puedes realizar una novación del diferencial del tipo de interés, de la referencia (Euribor o irph) en préstamos hipotecarios a tipo variable, del plazo de amortización (ampliación o reducción del plazo), e incluso realizar ampliación del capital hipotecario pendiente.

Por todas estas posibles novaciones pagarás normalmente una comisión bancaria, y en el caso de ampliaciones de capital pagarás Impuesto de Actos Jurídicos Documentados por el importe ampliado. Por tanto es mejor que si vas a realizar una modificación pienses si quieres negociar alguna otra modificación simultáneamente para evitar incurrir en gastos futuros. En estos momentos, para solicitudes de ampliación de plazo también es posible que te obliguen a subir el diferencial de tipo de interés del préstamo en documento anexo.

En caso de que realices una amortización parcial anticipada del principal del préstamo te cobrarán una comisión, la estipula en la escritura y que esta fijado unos máximos por normativa del BDE (Banco de España), aunque algunas entidades no la cobran. Si se trata de una cancelación anticipada del préstamo también te cargarán una comisión. Además si quieres levantar la carga hipotecaria inscrita en la nota simple del registro de la propiedad, también has de pagar una cantidad por el asiento de levantamiento de la carga. Esto tampoco lo paga el banco, lo pagas tú.

Si solicitas un aplazamiento de cuotas (moratoria hipotecaria), también es posible que te cobren una comisión y te suban el diferencial de préstamo hipotecario en compensación a la facilidad de préstamo y por el incremento del riesgo de impago respecto al momento de concesión de la hipoteca.

En subrogaciones de hipotecas del préstamo promotor la comisión de apertura o subrogación del préstamo suele ser inferior, o un 0%, a si realizas la formalización con otro banco. Además las hipotecas por subrogación están exentas del pago de IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

En el caso de separaciones de parejas y divorcios, los gastos se pueden multiplicar en caso de que uno realice la compra venta de su pro indiviso al otro. Resultaría más económico fiscalmente realizar una operación de extinción de condominio ante notario, pero es muy importante que el banco os haya autorizado a su vez para que la persona que entrega su parte al otro no corra con la carga que supone continuar siendo titular y deudor solidario de la deuda hipotecaria en su integridad. En una compra venta se pagaría ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (7%), mientras que una extinción de condominio se liquida por AJD – Actos Jurídicos Documentados (1%).