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Novacion por cambio de uno de los titulares
Hola, mi problema es el siguiente, yo tengo una vivienda en propiedad con mi ex-marido, el caso es que la tenemos en venta, pero con la situación que hay ahora mismo pues le vivienda sigue igual. El caso es que yo ahora tengo pareja y me veo pagando la mitad de la hipoteca más el alquiler donde ahora estamos viviendo, por lo que me veo ahogada, por eso nos hemos planteado quedarnos nosotros con el piso y hacer una novación de la hipoteca para cambiar a mi ex-marido por mi actual pareja, es posible? cuánto nos costaría? nos pondrá pegas BBVA? quedaría exento de todo mi ex-marido como si fuera una subrogación? y sus padres que fueron avalistas en su día? muchas gracias
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Experto
Hola Cris, el BBVA en principio no os pondrá pegas, sólo si tu pareja actual es menos solvente que tu ex pareja. El problema lo tendríais en los avales, porque para que salgan los padres de tu ex marido quizás tendrías que tener unos nuevos avales. Si es posible cambiar a tu ex marido por tu pareja, lo que también tendréis que cambiarlo de la propiedad del piso, de forma que tendréis que hacer una compraventa o una donación, es mejor que os aconseje un asesor fiscal o un abogado.
El coste de todo no se cuanto puede ascender pero tendréis que pagar la comisión por cambio de las condiciones, gastos de notaría, Registro de propiedad y de gestoría.
Un saludo!
Experto
Buenos días,
La opción más económica es disolver el condominio (propiedad a medias) y adjudicarte tu el piso al 100% (Paga de impuesto el 1% ó el 1,2% del valor del piso, según la Comunidad Autónoma). El Banco debería subrogarte la hipoteca a ti sola, sacando a tu ex-marido y sus avales, pero deberías poner otro avalista (tu actual pareja u otra persona).
La otra opción es que tu ex-marido venda su mitad a tu pareja por la mitad del importe de la hipoteca que quede pendiente (o por una cifra superior o no muy inferior). Tu conservarías tu mitad y tu pareja sería dueño de la otra mitad. Cuesta de impuestos el 8% del importe de medio piso (aunque el porcentaje depende de la Comunidad Autónoma y de la edad e ingresos del comprador). También aquí el Banco debería aceptar la subrogación.
Lo anterior puede hacerse sin que el Banco acepte la subrogación, pero en ese caso tu ex-marido seguiría como deudor y sus padres como avalistas y si no pagaseis la hipoteca se la podrían reclamar a ellos, aunque el piso siempre responde. Lógicamente al constar como deudor de una hipoteca, difícilmente a tu ex-marido le concederán otra hipoteca para comprarse otro piso.
Además de los impuestos, hay que pagar también notario, registro, gestión y tu ex-marido plusvalía municipal si vende.
Si no estuvieráis separados legalmente o divorciados, se podría pactar en el convenio de separación/divorcio y ahorrarías bastante dinero.
Att,
Chantal Catalá
CATALA ADVOCATS
podías responderme a la segunda parte de mi problema? muchas gracias
gracias por vuestras respuestas, la situación se me complica un poco por lo que veo, mi actual pareja está en paro, por lo que no puedo demostrar ingresos superiores a los de mi ex marido, pero si podemos aportar unos avalistas mayores que los que teníamos antes, porque cuando compre el piso los padres de mi ex nos avalaron por 6000€ y ahora los padres de mi novio nos pueden avalar con la vivienda que tienen en propiedad sin cargas, creeis que nos pondran problemas? mi sueldo es de 1500€ netos en 15 pagas y la hipoteca que me queda por pagar es de 161000€ (hipoteca con bbva con la que tengo unas "buenas condiciones" eur+0,4) me obligaran a cambiar las condiciones? yo ya he hablado con mi ex y me ha dicho que si le doy 3000€ en B que vende su parte a mi novio, cómo podemos hacer esto? muchas gracias, un saludo
Experto
¿Cuantos años te quedan para pagar la hipoteca?
pues 38 años
Experto
Es difícil que no os cambien las condiciones porque con tus ingresos es muy justo el nivel de endeudamiento permitido por el banco. Dependerá del banco que lo acepte si como contrapartida los avales son mejores. Plantear el cambio al director de la sucursal y si os incrementara el interés os podrías plantear hacer una subrogación y así cambiar de titular y avalistas y quizás no empeoraría tanto el interés además podrías alargar la hipoteca dos añitos.
Un saludo!
y cómo se lo planteo al banco? que les propongo una subrogación parcial? extinción de condominio? donación por parte de mi ex? con mi ex no tengo problema lo único que el no quiere, ya que me pide solo 3000€ es tener que declararlo, osea que lo quiere en B, cómo lo tengo que hacer? muchas gracias Mireia
Experto
Dependiendo de las opciones que te ha ofrecido Chantal Català ¿cuál prefieres? Si prefieres la de que tu ex-marido venda su parte debes plantear una subrogación parcial. Lo del tema de como hacer el tramite del cambio de propiedad es mejor que acudas a un asesor fiscal para que te de alternativas y te comente los impuestos que hay que pagar en cada caso.
Un saludo!
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Comentario de Cris | el 25 Aug 2011
podrías darme tu opinión de la segunda parte que expongo de mi problema? muchas gracias