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¿qué es la: "compensación por riesgo de tipo de interés"? me han hecho una simulación de hipoteca de tipo variable y me indica que tendría un 2,5% en este punto
Hola, Me han realizado una simulación de hipoteca de tipo variable y en el apartado de "Cancelaciones anticipadas del préstamo" aparece un concepto de "Compensación por riesgo de tipo de interés del 2,5%". ¿A qué se refiere y como se debería de calcular al hacer una cancelación de capital parcial o total? Gracias
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La finalidad de la compensación por riesgo de interés es indemnizar por la perdida potencial a la entidad en el caso de amortización anticipada de un préstamo que le está generando un beneficio superior al valor de mercado actual del crédito hipotecario.
Dices que la hipoteca que solicitas es de tipo variable, en cuyo caso no tiene sentido ya que esta compensación sólo se puede aplicar a los préstamos y créditos con riesgo de tipo de interés, es decir, fijos y mixtos (y estos últimos siempre que el período en el cual los intereses no variarán sea superior al año contado desde el momento de la cancelación).
Con esta figura el Ministerio de Economía y Hacienda en su Reforma del Mercado Hipotecario intentó resarcir a bancos y cajas por la regulación de las comisiones por subrogación que se limitaron en dicha reforma.
Suponiendo que tu hipoteca es, en efecto, de tipo mixto, con los tres primeros años a tipo fijo, el efecto práctico es el de dificultarte (desde el punto de vista económico) cualquier intento de irte con otra entidad durante los primeros 23 meses de vida del préstamo, puesto que en ese caso tendrías que pagar aparte del 0,5% clásico de comisión de cancelación (técnicamente la compensación por desistimiento) sobre el capital pendiente y los inevitables gastos de registro, gestoría y notaría u 2,5 % sobre el total de las cuotas a pagar durante todo el período hasta la revisión del interés.
Un pequeño ejemplo tal vez lo aclare, supongamos que en el anterior escenario estás pagando una cuota de 1.000,00 € mensuales y el mes 15 decides cancelar tu préstamo, al que le queda un capital pendiente 180.000,00 €.
Por comisión de cancelación, el 0,5 % del capital pendiente ascendería a 900,00 €. Teniendo en cuenta que hasta la revisión de intereses faltarían aún 21 meses (3 años menos 15 meses) las cuotas pendientes serían de 21.000,00 €, al 2,5 %, un total de 525,00 €.
En el caso de una amortización parcial el cálculo se realizará teniendo en cuenta el importe en el que el banco verá reducida su ingreso. Suponiendo que en vez de una cancelación hicieras una amortización que redujera a 800,00 € mensuales tu cuota. El banco dejaría de recibir 4.200,00 € (21 cuotas por 200,00 € menos en cada cuota), 2,5 % de 4.200,00: 105,00 €.
Una vez finalizado el período a interés fijo esta clausula pierde todo su efecto.
Como puedes constatar, el impacto es relativamente bajo en el caso de hipotecas a tipo mixto con un período inicial no demasiado prolongado. Sin embargo en hipotecas a interés fijo contratadas a largo plazo durante una época de intereses elevados, el efecto puede llegar a ser demoledor.
El 1 enero 2008 firme hipoteca mixta 5 años fijo al 5.4% interés. En enero 2011 me quedarán a un 2 años. Puedo llegar a un acuerdo con mi banco para pasar ya a variable? cuanto me costaria la operación. Me queda pendiente 168000 eur. hipoteca y 38 años. muchas gracias
Os puede servir de guía los siguientes posts de nuestro blog:
http://www.bankimia.com/blog/coste-de-subrogacion-de-una-hipoteca-a-tipo-fijo-la-compensacion-por-riesgo-de-tipo-de-interes/2011/01/02/
http://www.bankimia.com/blog/el-sabadell-cobra-un-4-por-cancelar-o-subrogar-sus-hipotecas-a-tipo-fijo/2011/01/05/
Es muy importante leer con tranquilidad la escritura de préstamo hipotecario a tipo fijo, ya que hay comisiones que debemos conocer
- Si la hipoteca se firmó antes del 9 de diciembre de 2007 la comisión subrogatoria máxima es del 2,5%.
- Si la hipoteca a tipo fijo para adquirir nuestra vivienda es posterior al 9/12/2007, la comisión por subrogación es del 0%, si bien la ley permite que se haya pactado otra comisión, la de compensación por riesgo de tipo de interés; esta comisión se paga si con la subrogación
el banco pierde dinero (es decir, normalmente siempre se paga). Lo más
habitual es que se pacte un porcentaje fijo en el contrato, aplicable
sobre el capital pendiente en el momento de la cancelación o
subrogación. Este porcentaje suele rondar el 2,5%, si bien no es extraño el 4 o 5%.
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