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Calculadora y simulador de hipotecas

Con el simulador de hipotecas puedes hacer cálculos a partir de un tipo de interés (fijo o variable) para conocer tres variables: importe, plazo y cuota mensual. Funciona de tal forma que puedes conocer el valor de una de ellas en función de las otras dos.
También puedes conocer el cuadro de amortización que tendría la hipoteca. Con él verás el desglose de todas las cuotas mensuales que pagarías para conocer el importe que va a intereses y el importe amortiza capital.

1. Introduce el tipo de interés
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Ayuda sobre Simulador de hipotecas (septiembre de 2014)

¿Tienes dudas? Aquí las resolvemosHacer una pregunta ¡Ya hemos respondido 46197 preguntas!
  • Comprar un piso en espana desde uk siendo español
    (hace 15 semanas, 5 días - 1 respuestas)

    Soy espanol viviendo en uk y me gustaria saber que es lo que hay que hacer para comprar una vivienda en espana desde uk: hipoteca,registro,etc. muchas gracias de antemano.

  • Euribor + 1 o tipo fijo al 3,90%
    (hace 16 semanas, 13 horas - 1 respuestas)

    Tengo una hipoteca en irph de cajas, en las escrituras al desaparecer el irph me pone que tengo euribor+1 y el banco ofrece un fijo de 3.90. cual de la dos esla mejor opcion?

  • ¿Es normal este tipo de interés?
    (hace 16 semanas, 5 días - 1 respuestas)

    Hola, contrate una hipoteca a interés fijo del 4% durante 3 años. ahora acabaré los 3 años y me pone esto: me pueden informar de si es normal que sea un 2,15%? no es muy elevado? me pueden...

  • ¿Interés fijo o variable en una hipoteca?
    (hace 16 semanas, 6 días - 1 respuestas)

    Buenos dias, a dia de hoy tengon una hipoteca de 74000€. en su momento firme la hipoteca con interes irph y en su defecto euribor + 1. ahora la entidad me ofrece un tipo de interes fijo a 3...

  • ¿Qué gastos tiene formalizar una hipoteca?
    (hace 22 semanas, 4 días - 1 respuestas)

    Hola nosotros vamos a pedir una hipoteca de 75000 euros y me gustaria saber cuanto me subiran los gastos

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Comúnmente se utiliza el sistema de cuotas constantes o sistema de amortización francés, que es aquel por el cual la cuota total a pagar (capital + intereses) es constante a lo largo de toda la vida del préstamo.

En caso de ser hipoteca a tipo variable, este sistema de cuotas constantes se actualiza en cada revisión de la hipoteca. Los plazos de revisión de los créditos hipotecarios habitualmente son anuales o semestrales, aunque también podrían ser trimestrales.

El sistema de amortización francés implica por tanto que durante los primeros años de vida de la hipoteca pagues muchos intereses y poco capital, mientras que los últimos años pagas principalmente capital y una pequeña cantidad de intereses.

La fórmula para calcular la cuota es la siguiente:

Fórmula cuota

(Fórmula obtenida de Wikipedia, nota: el plazo no resta, es un exponente)

Otro sistema de amortización posible es el sistema de amortización alemán, que implica el pago de cuotas de capital constantes y por tanto cuotas decrecientes mes a mes.

Finalmente también existe la posibilidad de realizar prestamos hipotecarios con sistema de amortización de cuotas crecientes a razón de un % de incremento periódico, mensual o anual, en la cuota de préstamo (normalmente el 2% anual). Aquí el riesgo es elevado en cuanto que su contratación puede ser realizada por jóvenes o parejas con expectativas de tener mayores ingresos en el futuro que no se lleguen a concretar y que estrangulen su capacidad de pago, incurriendo en un riesgo elevado de default o impago. En la práctica este sistema es poco habitual en los préstamos de las entidades bancarias y sería muy difícil de obtener sin aval de padres solventes.

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Al hacer la simulación con la calculadora el valor de la cuota depende de tres variables: el importe solicitado, el plazo total de amortización y el tipo de interés (fijo o variable sobre la referencia Euribor, IRPH, IRS...).

En caso de ser una simulación real y concreta con los datos de ofertas de uno o varios bancos, por ejemplo Euribor+1%, entonces si introduces diferencial sobre Euribor estarías estimando el cálculo en la hipótesis de pagar un tipo de interés inferior al 2,50%. Pero esto implica un riesgo subyacente que no puedes obviar, que es la variación de la cotización del Euribor.

Este riesgo contingente es el riesgo de tipo de interés, que has de tenerlo en cuenta en el cálculo de la cuota mensual y “estresar” el simulacro suponiendo tipos de interés del 4,50 o 5%, tipos de interés que pocos años atrás ya se aplicaron en las revisiones hipotecarias. Si con estos tipos eres/sois capaz/capaces de afrontar el pago de la cuota mensual, entonces estarías haciendo una elección prudente en cuanto al mix de volumen de la deuda contratada y plazo de amortización del préstamo.

Si al tipo de interés le añades los datos del plazo total de amortización (en años) y el importe del préstamo, con eso obtienes el importe de la cuota mensual hipotecaria.

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Un cuadro de amortización es una tabla en la que se relacionan todos los pagos mensuales del préstamo desglosando qué parte corresponde a amortización de capital y qué parte al pago de intereses.

El cuadro de amortización en el simulador de Bankimia se calcula utilizando el sistema francés o de cuota constante, que es el método habitual de amortización de los préstamos personales e hipotecarios en España. El sistema de amortización francés utiliza una fórmula que permite al titular del préstamo pagar una cuota fija todos los meses.

Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente de devolución, en los primeros períodos de vida del préstamo, el pago de intereses es muy alto y se devuelve poco capital. Con el paso del tiempo, el pago de intereses disminuye y la devolución del capital aumenta.

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Para hacer una simulación de la cuota mensual máxima que debes “permitirte” pagar por préstamos es bueno que utilices una calculadora o una hoja excel y realices una división simple: tu sueldo neto mensual (importe de la nómina abonado en tu cuenta) por el 30% - 35%. El ratio de endeudamiento máximo técnicamente considerado es un 40%, pero la coyuntura actual aconseja extremar la prudencia en favor de una mayor seguridad financiera.

Así, si por ejemplo tienes una nómina mensual de 1.400 euros, la cuota no debiera superar los 500 euros, estimado con un tipo de interés del 4,50%.

Para parejas y dada la actual inestabilidad laboral podríamos optar por utilizar ratios de endeudamiento más prudentes si ambos son trabajadores por cuenta ajena, destinando máximo el 25% del sueldo conjunto al pago del préstamo. Por tanto, si las nóminas de ambos sumaran 2.500 euros, la cuota debiera rondar los 600 euros. Con esto limitamos el riesgo de impago en tiempos de crisis.

Sin embargo, si los que realizan el cálculo son ambos funcionarios con plaza propia tras superar sus oposiciones, podríamos incrementar mantener ese porcentaje en un 35%, pudiendo asumir en el caso anterior, con ingresos mensuales conjuntos de 2.500 euros, cuotas mensuales de hasta 875 euros.

En cualquier caso, es mejor no contar con el dinero de las pagas extras en este cálculo, siempre hay gastos imprevistos y también es necesario generar ahorro periódico que incremente tu posición de liquidez y te aporte seguridad financiera presente y de cara a tu retiro por jubilación. Igualmente, el ahorro acumulado puedes destinarlo a realizar amortizaciones anticipadas de forma que también optimices el ahorro fiscal si se trata del pago del préstamo para adquisición de la vivienda habitual (son deducibles hasta 9.015 euros anuales por persona en el impuesto de la renta), y en todo caso lograras minimizar el riesgo de impago.

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El importe máximo de préstamo hipotecario que te puedes permitir o te concederá el banco será el resultado de cruzar 3 variables: tipo de interés, cuota mensual y plazo.

El tipo de interés utilizado comúnmente por los sistemas de análisis de crédito de particulares, suele ser un tipo fijo del 4,50%.

En el apartado de la cuota mensual debes introducir máximo el 35% de tus ingresos netos mensuales.

El plazo total admitido por los bancos suele ser entre 30 y 40 años, con límite de edad del titular más joven entre 70 y 75 años.

Un ejemplo estándar sería: una cuota mensual de 600 euros, con un plazo total de 35 años y tipo de interés 4,50%. Para este supuesto el importe máximo hipotecario es 147.900 euros.

A mayores, para saber qué vivienda te puedes comprar, en la realidad del mercado hipotecario una condición limitativa al cálculo del importe al que pudieras hacer frente es el precio de adquisición de la vivienda, así como el valor de tasación de la misma. Los bancos exigen que el comprador de como entrada de la compra mínimo el 20% + gastos. Puedes hacer este cálculo en una de las calculadoras online como el simulador de Fotocasa.

Si necesitaras una cantidad para la entrada de la compra del piso, podrían estudiar concederte otro préstamo con garantías accesorias (avalistas, pignoración de depósitos, fondos y/o valores) o dar un importe mayor en el préstamo hipotecario aportando avalistas solventes.

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Te puede interesar reducir el plazo de tu hipoteca si tu ratio de endeudamiento es bajo. Puede que una entidad te ofrezca su hipoteca estándar a 30 o 35 años aunque tu puedas amortizar el préstamo en un plazo inferior.

Por tanto, independientemente de la oferta del banco, tienes que hacer tus cálculos, ya que a menor plazo de la hipoteca, menos intereses pagarás y antes habrás cancelado esta obligación de pago.

En cuanto a la cuota hipotecaria, has de valorar si en la actualidad estas pagando otro u otros préstamos personales o los vas a necesitar para adquisición de coche u otras atenciones personales o familiares. En estas situaciones, presentes o previsibles en un futuro, es aconsejable reducir la cuota mensual.

Hay que ser consciente de que aunque tengas el coche pagado, este puede fallarte o puedes desear cambiar de coche a los pocos años de contratar la hipoteca. Entonces deberías optar por ampliar la solicitud del plazo total de la hipoteca al máximo permitido por el banco. Esto te permitirá una mayor calidad de vida, tranquilidad financiera, capacidad de ahorrar y administrar tus cuentas con más holgura.

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El Euribor es el tipo de interés promedio al que se prestan dinero las entidades financieras en la zona del euro.

Este tipo de interés se calcula a 1 semana, 2 semanas, 3 semanas, 1 mes, 2 meses, 3 meses, 4 meses, 5 meses, 6 meses, 7 meses, 8 meses, 9 meses, 10 meses, 11 meses y 1 año.

El más utilizado en el mercado hipotecario es el euribor a 1 año utilizando la media mensual del mes en que se realiza la revisión.

El IRPH es tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años que están destinados a la adquisición de vivienda libre. Este tipo de interés tiene tres modalidades en función del tipo de entidad que lo concede:

  • El IRPH de cajas, es el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por las cajas.
  • El IRPH de bancos, será el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos.
  • El IRPH del conjunto de entidades, será el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos y las cajas.

El IRPH lo publica el Banco de España en el BOE el día 15 de cada mes.

Puedes consultar este y otros tipos de referencia utilizados en el mercado hipotecario en nuestra sección del tipos de referencia.

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Desde nuestra sección de hipotecas, puedes consultar online y gratuitamente si te concederán la hipoteca (en el cuadro verde de la derecha).

Te informará en función de tu caso (importe que solicitas, ingresos mensuales, etc.) si un banco te concederá la hipoteca.

Otras preguntas relacionadas:

Para conocer qué hipoteca te puede dar las mejores condiciones puedes utilizar el comparador hipotecario. Filtrando los resultados en función de tu perfil te aparecerán las hipotecas más baratas.

En el caso de contratar o ampliar un préstamo hipotecario, los principales gastos a tener en cuenta en una refinanciación de deudas son:

  • Tasación de la vivienda que se va a hipotecar.
  • Gastos de cancelación del préstamo hipotecario anterior (se paga la comisión de cancelación más los gastos de gestoría y notario) y las comisiones de cancelación de los préstamos personales y resto de deudas.
  • Gastos de constitución de la nueva hipoteca (notario, impuestos, registro, etc.); son los mismos que los gastos de una hipoteca normal. Hay que tener en cuenta además que en la constitución de estas hipotecas la comisión de apertura muchas veces supera el 1,00%.
  • Honorarios del intermediario financiero: hoy en día la forma más habitual de tramitar la agrupación de deudas es mediante un profesional que asesora e intermedia en la operación, cobrando unos honorarios por esta gestión.

Te puede interesar amortizar capital de la hipoteca por dos motivos. El primero sería la obtención de un mayor ahorro fiscal anual: el límite de deducción en el impuesto de la renta por amortización de préstamo para adquisición de vivienda habitual es de 9.015 euros anuales por persona. El otro sería obtener una rebaja de las cuotas posteriores u obtener una rebaja del plazo pendiente de amortización.

Por otro lado, es importante una planificación financiera del ahorro generado durante tu etapa de actividad laboral. Así, te va a interesar ahorrar si quieres realizar una aportación extraordinaria a tu plan de pensiones o simplemente porque actualmente los depósitos y la renta fija están ofreciendo rentabilidades superiores al 3 y 4% (mientras que muchos hipotecados actualmente están pagando en torno a un 2% de interés por su hipoteca). También simplemente porque no obtengas beneficios fiscales te puede resultar más atractivo acumular ahorro e inversiones financieras.

En el mercado de valores, pese a que las acciones son un activo muy volátil en cuanto a la evolución de su cotización y a la constancia en el manteamiento de una política de dividendos, puedes encontrar muchas corporaciones que reportan una rentabilidad anual por dividendos superiores al 5% en estos momentos.

Para concluir, aconsejarte que siempre es positivo hacer tus propias cuentas, analizarlas y ver si en el equilibrio esta la virtud, destinando parte del ahorro a amortizar y otra parte a invertir. Para una óptima gestión de tus ahorros e inversiones te resultarán de ayuda comparadores financieros independientes como Bankimia y los foros de expertos disponibles en Internet.

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Puedes calcular los gastos que se generarán si te cambias de hipoteca en el simulador de gastos por subrogación hipotecaria.

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