Ventajas y desventajas de la hipoteca inversa

La hipoteca inversa es una modalidad especial de préstamo hipotecario orientado a las personas mayores con patrimonio inmobiliario y necesidades de ingresos mensuales.

Concretamente la Ley 41/2007, que regula este tipo de préstamos hipotecarios, define la hipoteca inversa de la siguiente forma:

Préstamo o crédito hipotecario sobre la vivienda habitual del solicitante (en caso de instrumentarse sobre otros inmuebles, no disfrutan de los beneficios fiscales de la ley), cuya edad sea igual o superior a 65 años (o afectado por dependencia severa o gran dependencia), se cobre mediante disposiciones periódicas o únicas (normalmente mensualidades), cuya deuda solo será exigible a la muerte del solicitante de la hipoteca inversa.

En palabras menos técnicas, las personas mayores que tienen una vivienda libre de cargas, pueden hipotecarla a cambio de una cantidad mensual que complementa su pensión, pudiendo seguir viviendo en su hogar hasta su fallecimiento (la vivienda sigue siendo de su propiedad). Es muy aconsejable contratar un seguro de rentas vitalicias, para que si la persona mayor vive más que lo calculado (y por tanto agota el préstamo hipotecario concedido), siga cobrando la renta hasta el final de sus días.

La hipoteca inversa es un préstamos hipotecario cuyas mensualidades las paga el banco, no el endeudado (si bien los herederos acabarán devolviendo el dinero y los intereses a la entidad si quieren heredar).

El plazo habitual de la hipoteca inversa oscila entre 10 y 20 años y el tipo de interés es fijo. Puede tener una comisión de apertura sobre el límite del crédito otorgado

Ventajas de la hipoteca inversa

  • La principal, permite hacer líquido un bien inmueble, con lo que el solicitante puede vivir mejor en la etapa de su vida que más puede disfrutar de tiempo para el ocio.
  • No se pierde la propiedad de la vivienda.
  • No se exigen unos ingresos determinados ni el aval de otros (la vivienda es la garantía).
  • El titular decide a que destinar el dinero percibido durante el plazo de la hipoteca inversa.
  • Disfruta de importantes ventajas fiscales.

Desventajas de la hipoteca inversa

  • Requiere de un fuerte asesoramiento previo y orientado a la persona mayor para evitar problemas futuros, que hay que evitar a toda costa teniendo en cuenta que a según que edades no se enfrentan los contratiempos o malos entendidos de la misma forma que cuando uno es más joven.
  • La entidad financiera puede exigir que firmen todos los herederos del contratante de la hipoteca inversa, por lo que se tienen que poner de acuerdo todos ellos (cosa complicada en muchos casos).
  • El seguro de rentas vitalicias, que garantiza que la persona mayor cobrará hasta el final de sus días y no perderá la vivienda si sobrevive al plazo de la hipoteca inversa, tiene un coste elevado (puede rondar el 6% del valor de tasación), al que sumar el resto de costes iniciales (comisión de apertura, impuestos, tasación, notaría, registro, etc).
  • Si el solicitante no hubiese contratado un seguro de rentas vitalicias y falleciera después del plazo de la hipoteca inversa (lo cual es buena noticia), se encontraría con la lamentable situación en que deja de recibir el ingreso extra pactado y, además, debería saldar la deuda con el banco (vendiendo o consiguiendo dinero de otras fuentes). Por tanto, desaconsejable totalmente no contratar el seguro en cuestión.
  • En caso de que el titular de la hipoteca inversa quiera cancelarla antes de su muerte, deberá pagar dos comisiones, la comisión por desistimiento (0,25% a partir de los 5 años) y la compensación por riesgo de tipo de interés (puede ser del 4% sobre la hipoteca, perfectamente).

Es conveniente utilizar a través de la red un simulador de hipotecas inversas que permita realizar un cálculo aproximado de la cuota mensual que tendrá como complemento a su pensión.

La hipoteca inversa es un producto hipotecario útil para permitir que pensionistas con rentas bajas puedan vivir cómodamente su jubilación; sin embargo queda mucho que hacer en materia legislativa, tributaria y en involucración de la propia banca para hacer verdaderamente atractiva este tipo de hipoteca.

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