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Cláusula de suelo de las hipotecas

Nueva fecha a resaltar en la memoria de los afectados por las cláusulas suelo en las hipotecas: el 21 de diciembre de 2016. Será recordado como el día en el que el Tribunal de Justicia europeo declaró la retroactividad total en la devolución de esta disposición, que afectaba a alrededor de tres millones de hipotecados españoles, según varias estimaciones.

Así, la sentencia europea establece que los afectados por la aplicación de la cláusula suelo en sus contratos hipotecarios podrán reclamar la devolución de todo el importe cobrado de más. Esto es, la retroactividad total. Hasta ahora, ésta era parcial ya que el Tribunal Supremo fijó, en su sentencia del 25 de abril de 2015, la limitaba hasta mayo de 2013.

La sentencia del tribunal europeo afecta a todos los bancos. Así, siempre y cuando resulten condenados judicialmente, deberán devolver todo el dinero cobrado de más. Cabe recordar que las cláusulas suelo son legales siempre y cuando superen los requisitos de transparencia. En este sentido, si la hipoteca se firmó antes de mayo de 2013, es muy complicado que la disposición cumpla con los requerimientos de transparencia así que, probablemente, sea declarada nula en un tribunal.

Con todo, la resolución europea no es de aplicación inmediata, ya que los afectados deben recurrir a los tribunales para reclamar la devolución.

¿Qué es la cláusula de suelo?

Es una cláusula que fija un mínimo a pagar en las cuotas del hipotecado, impidiendo que se beneficie de las bajadas de los tipos de interés.

La mayoría de hipotecas que se suscriben en España tienen un tipo de interés que se fija en función de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor del Euribor, aunque también han existido otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), más un diferencial que varía en función de la entidad.

La cláusula suelo de la hipoteca sería un interés a pagar, fijado por el banco, para garantizarse un interés superior al que resultaría de la cotización del Euribor y el diferencial pactado.

Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca en 20 años. Se le revisan las condiciones con un Euribor al 0,575%, y se le suma el diferencial, que pactó con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos valores, el interés a pagar sería del 1,075% y las cuotas resultantes ascenderían a 463,25 euros al mes, según el simulador de hipotecas de Bankimia. Pero si tiene un suelo hipotecario del 4% tendrá que pagar 605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros más de lo fijado en el mercado. Al año, 1.712,76 euros más.

También se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje mínimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.

Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 años, se estableció un diferencial del 0,6% más un Euribor fijo al 2%. Aunque el tipo de interés esté al 0,575%, como marcábamos en la anterior simulación, y las cuotas mensuales deberían de ser de 467,74 euros, pues el interés total sin suelo sería del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendrá que abonar 534,79 euros. Así, el el interés a pagar ascenderá al 2,60% (el diferencial del 0,60% más el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros más cada mes y 804,6 al año.

Así, en ninguno de los casos los titulares de estas hipotecas se han podido beneficiar de las continuas bajadas del valor del Euribor, tipo de referencia que se aplica a la gran mayoría de hipotecas a interés variable que se firman en España y que desde febrero de 2016 se estableció en números rojos.

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,39%.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

A día de hoy, la mayoría de las cláusulas son declaradas nulas en los tribunales porque no cumplen con los requisitos mínimos de transparencia que ha establecido el Tribunal Supremo. Así, son legales siempre y cuando se explique de forma clara y detallada, de manera que lo pueda entender, que el préstamo a interés variable que solicitó tiene, en realidad, un interés mínimo fijo.

Así, las cláusulas suelo son legales siempre que superen unos requisitos de transparencia que ha establecido el Tribunal Supremo en el punto 225 de la sentencia número 241/2013 del 9 de mayo. En este sentido, según el documento (sic), no son transparentes las cláusulas suelo en las que:

  1. Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
  2. Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
  3. No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
  4. No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
  5. ... se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?


Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento durante los últimos años pero muchas los eliminaron, tanto en los nuevos contratos como en los ya existentes, sobre todo a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo.

A pesar de ello, hay bancos que no las han eliminado motu propio de antiguos contratos ya que consideran que fueron explicadas a los titulares de los préstamos, en su momento, con total claridad. De hecho, defienden su aplicación y las siguen añadiendo en los contratos de nueva firma si bien cumpliendo con las normas de transparencia.

La cláusula suelo puede adoptar otras denominaciones, como túnel hipotecario.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda ya que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

También se puede saber analizando las cuotas de la hipoteca si ésta se suscribió a interés variable y vinculada al Euribor. Las continuas bajadas experimentadas por el tipo de referencia desde 2013 han conllevado una disminución en las cuotas de las hipotecas. Si se han pagado durante años las mismas mensualidades, probablemente se dispondrá de cláusula suelo.

Ejemplo: Las cuotas de un préstamo de 100.000 euros a amortizar el 20 años y con un diferencial del 0,5% sobre el Euribor, que se revisa cada mes de diciembre, serían en 2016 de 434 euros mientras que cinco años atrás, en 2011, alcanzarían los 532.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

No existe un patrón fijo a la hora de solicitar la eliminación de la cláusula suelo en una hipoteca. El el abogado Federico Wahnich, especializado en derecho bancario, recomienda presentar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de la entidad. Y en caso de obtener una respuesta negativa, demandar al banco.

Según explica, muchos no aceptan negociar hasta que no se presenta una demanda, pues saben que el porcentaje que la acabará llevando a cabo es muy bajo.

En los casos en los que se haya retornado las cantidades de más de hasta mayo de 2013, se podrá reclamar la cantidad cobrada desde el primer día que se aplicó la cláusula suelo hasta la fecha de eliminación.

Por su parte, desde Bankimia también se aconseja intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación. Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados.

Aquí mostramos algunos de los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

  1. Presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.
  2. Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad más que se ha cobrado hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación.
  3. Si tampoco hubiera contestación, presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja.
  4. Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España tampoco se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones. Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad ya que los diferenciales y los requisitos se han endurecido respecto a unos años atrás. Y, además, hay que sumar.
  5. Acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.

¿Qué asociaciones pueden ayudarme?

Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, que aseguran un estudio personalizado de cada caso, existen organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las más importantes:

  • Denuncias colectivas: Plataforma especializada en reclamaciones judiciales de colectivos de afectados por abusos a consumidores y usuarios. Cuenta con más de 160 letrados presentes en todas las provincias de España que permiten ofrecer una atención personalizada. En la actualidad cuentan con varios miles de denunciantes de cláusula suelo.
  • ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): Tiene en marcha una plataforma de afectados por el suelo en la hipoteca.
  • FACUA (Consumidores en Acción): Ha reclamado reiteradamente la eliminación de la cláusula de suelo en las hipotecas y ha realizado varios estudios en los que, entre otros, ha calculado el perjuicio que supone la aplicación del suelo hipotecario en los préstamos.
  • OCU (Organización de Consumidores y Usuarios): Ha reclamado la eliminación de la cláusula en los contratos hipotecarios en el Parlamento, donde exigió que fueran consideradas abusivas por ley. También ha presentado varias demandas colectivas al respecto. La primera, en el año 2003.
  • AUSBANC (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios): Fue pionera la presentación de demandas contra las cláusulas del suelo en las hipotecas. De hecho, la primera sentencia en España que obligó a su eliminación fue liderada por la organización.

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¿Qué debo tener en cuenta sobre la cláusula de suelo?

Tienes que tener en cuenta que esta cláusula esta siendo considerada abusiva por la jurisprudencia de sentencias emitidas por los jueces en España en lo que respecta a las hipotecas con tipo de interés variable.

Hay organizaciones de consumidores como la OCU que apoyan y asesoran a los particulares en cuanto a los pasos a seguir para exigir al banco la eliminación de la clausula suelo, de forma amistosa o ante los tribunales. No es proporcional que se establezca un tipo de interés mínimo y no se fije un tipo de interés máximo, también conocido como tipo de interés techo, o que en caso de que exista tipo máximo este sea inalcanzable.

También tienes que tener en cuenta tu derecho a cambiar tu hipoteca a otro banco, con lo que de un plumazo puede quitar de tu hipoteca la clausula suelo y mejorar el diferencial de tipo de interés.

¿Una vez quitada la cláusula suelo se puede pedir la devolución del dinero?

Según la sentencia número 139/2015 de 25 marzo el Tribunal Supremo estableció que sólo se puede reclamar retroactivamente desde el 09/05/2013, fecha en la que se publicó su sentencia 241/2013 en la que resultaron condenados a eliminar las cláusulas suelos de sus préstamos BBVA, Cajamar y NCG. Si eliminaron la cláusula sobre el año 2013 actualmente no es posible reclamar la devolución del dinero hasta que un Tribunal de Justicia resuelva la demanda.

 

¿Cómo puedo saber si mi hipoteca contiene la cláusula suelo?

La aplicación de la cláusula suelo aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele reflejar bajo títulos como "límites a la aplicación del interés variable, límites de la variabilidad o tipo de interés variable". Se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinadp.

¿Las empresas pueden reclamar que se les quiten las cláusulas suelo?

Es posible, pero la vía judicial es más compleja, ya que no se pueden acoger a la normativa que protege a los consumidores de las cláusulas abusivas si se pidió la hipoteca en el ejercicio de la actividad empresarial. Se debe acudir a un abogado que analice el caso en cuestión, que valorará la naturaleza y conocimientos de los hipotecados (si es una persona física o jurídica, el tipo de actividad de la empresa...) y el proceso de comercialización de la hipoteca con cláusula de suelo (si se firmó oferta vinculante, si hay documentos privados en los que se manifieste la existencia de estas cláusulas, etcétera).

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