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Hipoteca inversa: simulador - Bankimia

Una hipoteca inversa es un producto dirigido a mayores de 65 años a los que, a cambio de tener su vivienda como garantía, el banco les paga una renta mensual.

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Preguntas frecuentes Índice

Preguntas frecuentes Contenido

¿Cómo afecta la hipoteca inversa a los herederos?

A la muerte del titular serán los herederos quienes deban liquidar la hipoteca con la entidad. En el momento de cancelación de la hipoteca, el importe adeudado será igual a las cantidades recibidas y gastos iniciales que haya abonado la entidad, más los intereses generados hasta la cancelación.

Para cancelar la hipoteca inversa, los herederos cuentan con un año de plazo en el que tienen varias opciones, vender la vivienda para pagar la deuda,solicitar una hipoteca normal sobre la vivienda para liquidar la hipoteca inversa o liquidar la deuda con su patrimonio y quedarse con la casa.

Si los herederos no quieren o no pueden hacerse cargo de la hipoteca inversa, el banco podrá ejecutar el préstamo, sin que la entidad pueda ejecutar el cobro de otro patrimonio personal de los herederos. Es decir, sólo podrá quedarse con la casa que se utilizó como garantía del préstamo.

¿Qué es una hipoteca inversa? ¿Cómo funciona? ¿En qué consiste?

Una hipoteca inversa es un producto financiero diseñado para gente mayor de 65 años por el cual una entidad financiera paga una renta mensual, a cambio de tener la vivienda de esta persona como garantía.

Para poder conseguir esta pensión hipotecaria, la persona debe tener una vivienda en propiedad y para conseguir los beneficios que otorga la Ley la vivienda debe ser el domicilio habitual.

Una hipoteca inversa es un préstamo con garantía inmobiliaria en virtud del cual el propietario del inmueble pone como garantía de la operación su vivienda, con la finalidad de percibir una renta mensual durante un plazo de tiempo concreto (10 a 20 años) al interés que se haya pactado o de una sola vez.

La cantidad a percibir en una hipoteca inversa vitalicia dependerá principalmente de:

  • El valor resultante de la tasación de la casa, piso, ...
  • La edad del solicitante, de manera que según avanza la edad del subscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación, ya que la entidad preve que tendrá que abonar dinero durante más menos tiempo (el perfil ideal de la banca son los ancianos mayores de 75 años).
  • El sexo, las mujeres con una mayor esperanza de vida generalmente tienen una cuota menor.
  • El tipo de interés aplicado por la entidad bancaria.
  • El tipo de vivienda a hipotecar (vivienda habitual, 2ª vivienda, vivienda alquilada a un tercero, etc.).

Una vez fallecido el titular, los herederos serán los encargados de liquidar la deuda con la entidad financiera, pudiendo escoger entre 3 opciones:

  • Vender la vivienda, pagar la deuda y quedarse con la diferencia.
  • Hacer una nueva hipoteca con un banco para pagar la deuda manteniendo la propiedad de la vivienda.
  • Liquidar la deuda con su propio dinero y quedarse con la vivienda libre de cargas.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de una hipoteca inversa?

Las ventajas que tiene una hipoteca inversa son:

  • Le ofrece la seguridad al obtener una una renta vitalicia como complemento a la pensión (siempre que haya contratado el seguro de rentas diferidas). Esta pensión hipotecaria le permite un mayor bienestar pudiendo pagar sus gastos personales, viajes con el imserso,...
  • Conserva la posesión y propiedad de su vivienda, pudiendo continuar viviendo en ella, alquilarla e incluso transmitirla por herencia.
  • Tiene un mejor tratamiento fiscal siempre que el inmueble sea la vivienda habitual, las cuotas mensuales que recibe el beneficiario no tributan.
  • En cualquier momento se puede deshacer la operación, devolviendo a la entidad financiera el dinero prestado hasta el día de la cancelación. La mayoría de las entidades no cobran gastos por cancelar la hipoteca anticipadamente.
  • Las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación de las hipotecas inversas están extentas de la cuota gradual de documentos notariales del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Y las desventajas e inconvenientes:

  • El cliente tiene que pagar los costes de tasación de la vivienda.
  • La contratación de este producto exige unos gastos de formalización de la hipoteca que se incluyen como una disposición inicial con cargo al préstamo: intereses, comisión de apertura, gastos de escritura en la notaría, registro y honorarios de gestoría, impuestos diversos y la subscripción del seguro de rentas diferidas.
  • Existen limitaciones a la hora de acceder a este tipo de producto: algunas entidades no aceptan fincas por debajo de un valor considerable o en localidades donde les sea difícil o poco rentable realizar las gestiones pertinentes (por ejemplo por inexistencia de oficinas, problemas para vender a terceros el inmueble, etc.).
  • La cuota de las hipotecas inversas no se actualiza con el IPC, aunque se pueden pactar fórmulas para obtener rentas que incrementan cada año.
  • El riesgo que puede suponer psicológicamente para la gente mayor desprenderse de uno de sus principales bienes por los que han ahorrado toda la vida, como es la vivienda, a pesar de mantener la propiedad y posesión de la finca y poder transmitirla a sus herederos.

¿Qué requisitos y condiciones tiene una hipoteca inversa?

En la actualidad, en España se exigen las siguientes condiciones para solicitar una hipoteca inversa:

  • Los titulares deberán tener una edad mayor o igual a 65 años o estar afectadas por cualquier situación de dependencia o discapacidad.
  • La deuda sólo puede ser exigible por el banco o caja (la vivienda tiene que estar completamente pagada)
  • La entidad sólo podrá exigir la deuda y ejecutar la hipoteca cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios.
  • La vivienda debe haberse tasado y debe estar asegurada contra daños de acuerdo con la normativa vigente.
  • El deudor tiene que disponer del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas.

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca inversa con renta vitalicia o sin ella? ¿Qué opción es la mejor?

Una hipoteca inversa con renta vitalicia está compuesta por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de rentas vitalicias diferidas que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. De esta manera el beneficiario recibe una cuota mensual vitalicia que en cualquier caso será menor al de una hipoteca con renta temporal.

Si no se contrata el seguro de renta vitalicia, será una hipoteca inversa temporal. En este caso se percibe una renta durante un periodo negociado en el que se recibiría el total del valor de la venta de la vivienda. Una vez cubierto este valor, no se perdería el uso de la misma pero se dejaría de percibir la renta. Cuanto más avanzada esté la vejez del subscriptor, es más conveniente contratar la temporal ya que esta opción una cuantía mayor que la vitalicia.

Al contratar una hipoteca inversa es conveniente contratar un seguro de rentas vitalicias diferidas, aunque suponga un gasto aproximado de hasta el 6% del valor de tasación de la vivienda. Este seguro de prima única normalmente con cargo al préstamo, garantiza al titular de esta pensión el cobro de una cuota mensual, independientemente de que haya superado el plazo establecido en la hipoteca.

Una tercera opción a la hora de contratar una hipoteca inversa es hacerlo con disposición única,en la que el beneficiario recibe una cantidad única basada en el valor de tasación de la vivienda.

¿Qué banco ofrece la mejor hipoteca inversa

No existe una única entidad en España que pueda ofrecer la mejor hipoteca inversa. Hay muchos factores que determinan la renta a percibir y cada entidad establece las suyas, de manera que en cada caso será diferente.

Si es importante tener en cuenta que la renta que percibirás dependerá básicamente de los siguientes criterios:

  • El valor resultante de la tasación de la casa, piso, ...
  • La edad del solicitante, de manera que según avanza la edad del subscriptor aumentará la renta mensual que se percibirá por la operación, ya que la entidad preve que tendrá que abonar dinero durante más menos tiempo (el perfil ideal de la banca son los ancianos mayores de 75 años).
  • El sexo, las mujeres con una mayor esperanza de vida generalmente tienen una cuota menor.
  • El tipo de interés aplicado por la entidad bancaria.
  • El tipo de vivienda a hipotecar (vivienda habitual, 2ª vivienda, vivienda alquilada a un tercero, etc.).

¿Qué marca la legislación vigente en el mercado de hipotecas inversas?

En diciembre de 2007 se publicó la Ley 41 que modifica la Regulación del Mercado Hipotecario (BOE del 8 de diciembre). Las principales novedades que ha aportado esta Ley dentro del mercado de hipotecas inversas son:

  • Las entidades que concedan hipotecas inversas tienen que subministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos de la contratación de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a en función de la normativa regulada por Ministerio de Economía y Hacienda.
  • La hipoteca inversa no necesariamente tiene que contratarse sobre la vivienda habitual, es legal utilizar cualquier tipo de finca, aunque en este caso no contará con las ventajas fiscales que otorga la ley.

La legislación de la hipoteca inversa está contemplada en el Código civil en los Artículos 348, 647, 1172, 1255, 1256, 1753, 1857 y 1911.

¿Qué aspectos fiscales hay que tener en cuenta en las hipotecas inversas?

Es importante tener en cuenta los siguientes aspectos fiscales de las hipotecas inversas:

  • Siempre que se constituya sobre vivienda habitual está extento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y tendrá reducciones de tarifas notariales y registrales.
  • Las cantidades recibidas de la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF (independientemente de si es vivienda habitual o no) porque son disposiciones de un crédito, lo que hace que estén extentas de impuestos. Las cantidades recibidas a través del seguro de rentas vitalicias si están sujetas a tributación con ventajas fiscales importantes (sólo tributan el 1,44% de la renta).

¿Cómo funciona el simulador de hipotecas inversas? ¿Es exacto resultado?

El simulador de hipoteca inversa indica una cuota aproximada en función de los datos básicos que se introduzcan. En un estudio más personalizado con una mayor información del solicitante el resultado varía.

Puedes consultar este ejemplo práctico de una hipoteca inversa. Al llegar a la edad de la jubilación, una persona de 65 años propietaria de un piso tasado en 300.000 euros, según la calculadora podría cobrar una pensión hipotecaria de 295 euros. En el supuesto de que tenga 75 años, con una vivienda tasada en 300.000 euros, la cuota mensual sería de 513 euros.

Si mi edad es inferior a los 65 años, ¿puedo contratar la hipoteca inversa?

La Ley de la Hipoteca Inversa permite el acceso a los menores de 65 años solo si estas personas tienen reconocido por la Administración la calificación de dependientes en cualquiera de sus grados, o cuando tengan una discapacidad igual o superior al 33%.

¿Al contratar una hipoteca inversa, se pierde la condición de propietario de una vivienda?

No se pierde la condición de propietario. Se seguirá siendo el propietario de la vivienda porque lo que se está contratando es un crédito, cuyo pago queda garantizado con dicha propiedad. Es por ello, que al fallecimiento del titular de una vivienda sobre la que exista una hipoteca inversa, los nuevos propietarios serán los herederos legales del causante.

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